貸主様から「この業種はNG」と言われる理由とは？店舗審査の裏側を解説

店舗物件を探していると、

「飲食店は不可です」

「この業種は貸主様がNGとのことです」

「同じ建物に同業種が入っているため難しいです」

など、不動産会社から断られることがあります。

借りる側からすると、

「家賃も払えるし、保証会社の審査も問題ないのに、なぜ？」

と思われるかもしれません。

しかし店舗物件では、申込者の支払能力だけでなく、その事業が建物や他のテナント、近隣環境へどのような影響を与える可能性があるのかも貸主様の重要な判断材料になります。

今回は、貸主様が特定の業種をNGとする主な理由と、店舗の入居審査でどのような点が確認されるのかを、不動産会社の視点から解説します。

 

店舗は「家賃を払えるか」だけで審査されるわけではありません

住宅の場合、入居審査では申込者の収入や勤務先、保証会社の審査などが重要になります。

店舗でも支払能力はもちろん重要です。

しかし店舗の場合には、さらに

• どのような業種なのか
• どのような営業をするのか
• 営業時間は何時までか
• 来店客はどのくらい想定されるか
• 臭気や煙、音は発生するか
• 建物設備への負担はないか
• 他のテナントへ影響しないか

なども確認されます。

つまり店舗審査では、「借主として問題がないか」と「その事業をこの建物で営業して問題がないか」の両方を見られると考えると分かりやすいでしょう。

 

理由① 臭気・煙・油などの影響

飲食店で特に問題になりやすいポイントです。

同じ飲食店でも、

カフェと焼肉店、ラーメン店、焼鳥店などでは必要な設備や排気量が異なります。

煙や油を多く使用する業態の場合、

• 排気ダクト
• グリストラップ
• 給排水
• ガス容量
• 電気容量

などの設備条件も重要になります。

また、排気設備を設置できたとしても、排気場所によっては上階の入居者や近隣建物へ臭気が流れる可能性があります。

そのため、

「軽飲食は相談可能だが、重飲食は不可」

としている物件もあります。

これは必ずしも飲食店そのものを嫌っているわけではなく、建物設備や周辺環境を考えて設定されている場合があります。

 

理由② 騒音や営業時間への懸念

次に考えられるのが音の問題です。

例えば、

• バー
• カラオケ
• 音楽関係
• ダンススタジオ
• 一部のスポーツ施設

などでは、営業中の音や振動について確認されることがあります。

特に上階に住居がある建物では慎重に判断される傾向があります。

店舗内の音だけでなく、深夜にお客様が建物の前で会話をするなど、営業に伴って建物周辺に発生する音まで貸主様が懸念するケースがあります。

そのため申込時には、業種だけではなく営業時間も重要になります。

 

理由③ 他のテナントとのバランス

テナントビルでは、すでに入居している店舗との関係も重要です。

例えば同じ建物に美容室が入居している場合、新たに別の美容室を入れることで既存テナントとの競合が発生する可能性があります。

賃貸借契約などで同業種の入居について取り決めがある場合もあります。

また、

「建物全体としてどのようなテナント構成にしたいか」

という貸主様の方針もあります。

飲食店を集めたいビルもあれば、クリニックやオフィス中心にしたい建物もあります。

そのため、空室だからどの業種でも入居できるとは限りません。

 

理由④ 建物設備が業種に対応できない

「貸主様がNG」と聞くと、単純に業種を断られたように感じるかもしれません。

しかし実際には、建物側の設備条件が理由というケースもあります。

例えば飲食店であれば、

• 電気容量
• ガス容量
• 給排水
• 排気ダクト
• 厨房防水

などが必要になります。

美容室であれば給排水設備、クリニックであれば診療内容に応じた設備やレイアウトなどの確認が必要になる場合があります。

物理的に対応が難しいため、あらかじめ特定業種を不可として募集していることもあります。

 

理由⑤ 建物や他の入居者への影響

店舗営業では不特定多数のお客様が出入りします。

業種によっては、

• 共用部分の利用頻度
• エレベーターの利用
• ゴミの量
• 宅配・搬入
• 自転車
• 行列
• 来店客の滞留

なども増える可能性があります。

例えば人気店になった結果、店舗前に行列ができれば、それ自体は店舗にとって良いことでも、他のテナントや近隣住民にとって問題になる可能性があります。

貸主様は入居後の建物全体の管理まで考えて審査を行います。

 

理由⑥ 過去に同業種でトラブルがあった

意外と多いのがこのケースです。

以前入居していた店舗で、

「臭気について近隣から苦情があった」

「深夜営業で騒音問題が発生した」

「原状回復でトラブルになった」

などの経験があると、貸主様がその後同じ業種を受け入れなくなることがあります。

もちろん、これから申し込む方には関係のない話です。

しかし貸主様にとっては、一度経験したトラブルを再び避けたいと考えるのも自然です。

この場合、申込者の信用力とは別の理由で断られることがあります。

 

同じ業種でも審査結果が違うことがあります

ここは店舗探しで非常に重要なポイントです。

例えば「飲食店」というだけでは、実際の営業内容は分かりません。

カフェと焼肉店では設備も営業形態も異なります。

同じバーでも、

「夕方から23時まで営業する落ち着いた店舗」

と

「深夜まで音楽を流して営業する店舗」

では貸主様の判断が変わる可能性があります。

そのため、

業種名だけでなく、具体的な営業内容を伝えることが大切です。

 

申込時の「事業内容の伝え方」が重要です

店舗の申込みでは、

「飲食店」

「美容室」

「物販店」

とだけ記載するよりも、できるだけ具体的な情報を伝えた方が貸主様も判断しやすくなります。

例えば、

業態：焼鳥店
営業時間：17時～23時
客席数：約25席
既存店舗：東京都内で2店舗運営
排気設備：内装会社と現地確認予定
臭気対策：必要な排気・脱臭設備を施工会社と検討

といった情報です。

既存店舗があれば、ホームページや店舗写真なども判断材料になる場合があります。

新規開業であれば、

• 代表者の業界経験
• 開業理由
• 事業計画
• 自己資金
• 店舗コンセプト

などを説明することも有効です。

貸主様にとって分からないことが多い申込みより、「どのような人が、どのようなお店を、どのように営業するのか」が見える申込みの方が判断しやすくなります。

 

「業種NG」でも確認してみる価値があるケースも

募集図面に「飲食不可」「重飲食不可」など明確に記載されている場合、基本的にはその条件を前提に物件を検討する必要があります。

一方で、

「業種相談」

となっている物件では、具体的な営業内容を説明することで検討していただける場合があります。

例えば、

「飲食店はあまり入れたくない」

という貸主様でも、

• 営業時間が短い
• 臭気が少ない
• 十分な設備対策をする
• 既存店舗の運営実績がある

などの事情によって個別に検討される可能性があります。

ただし、無理に交渉することが良いわけではありません。

その建物で長く安心して営業できるかという視点も重要です。

 

不動産会社には業種を詳しく伝えましょう

店舗を探す際、

「飲食店を探しています」

だけでは、適切な物件をご紹介することが難しい場合があります。

できれば最初の段階で、

• 業種・業態
• 営業時間
• 希望エリア
• 希望賃料
• 必要面積
• 既存店舗の有無
• 必要な設備
• 開業予定時期

などを不動産会社へ伝えておきましょう。

条件が具体的であるほど、最初から業種的に難しい物件を除外して探すことができます。

結果として、物件探しの効率も上がります。

 

まとめ｜店舗審査は「人」と「事業」の両方を見られます

店舗物件の審査では、保証会社の審査や支払能力だけでなく、事業内容についても確認されます。

貸主様が特定業種をNGとする背景には、

• 臭気・煙・油
• 騒音や営業時間
• 既存テナントとの関係
• 建物設備
• 他の入居者への影響
• 過去のトラブル

など、さまざまな理由があります。

そのため、

「この業種だから絶対にダメ」ではなく、その建物と事業との相性を見ることが重要です。

また、「業種相談」の物件では、事業内容を具体的に説明することで貸主様に検討していただける場合もあります。

レジスタ合同会社では、東京都中央区をはじめ東京23区の店舗・オフィス探しをサポートしております。

事業用テナント物件サイト「テナントショップ人形町」を運営し物件をご紹介しております。

単に募集物件をご紹介するだけでなく、

「この業種で相談できる物件を探したい」

「貸主様へどのように事業内容を説明すればいい？」

「内装・設備面から、この物件で営業できるか確認したい」

といったご相談にも対応しております。

店舗物件をお探しの際は、業種や開業計画が固まりきっていない段階からでもお気軽にご相談ください。