遊休地を系統用蓄電池用地として貸すには？賃料・契約期間・土地条件を解説

まずはじめに、系統用蓄電池用地賃貸のページを解説しました。

是非こちらもご覧ください。

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また、今回のブログ記事は、コーポレートサイトと同時投稿しております。もちろん内容は異なりますので系統用蓄電池の売買に関心のある方はご覧いただけると幸いです。

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「使っていない土地があるけれど、売却する予定はない」

「将来のために土地は残しておきたいが、固定資産税だけがかかっている」

「太陽光発電以外に遊休地を活用する方法はないだろうか」

このような土地所有者様に、新しい土地活用の選択肢として知っていただきたいのが、系統用蓄電池用地として土地を貸す方法です。

系統用蓄電池というと、これまでは土地を売却して蓄電所を建設するイメージが強かったかもしれません。

しかし、土地を売却するのではなく、土地所有者様が土地を保有したまま、蓄電池事業者へ長期間貸し出すという方法も考えられます。

レジスタ合同会社では、このたび系統用蓄電池用地について、土地を「貸したい方」と「借りたい事業者」をつなぐ取り組みを開始しました。

今回は、遊休地を系統用蓄電池用地として貸す場合のメリットや賃料、契約期間、土地条件などについて、不動産会社の視点から解説します。

 

そもそも系統用蓄電池とは？

系統用蓄電池とは、電力系統に接続し、電気を充電・放電する大型の蓄電設備です。

太陽光発電のように電気そのものを発電する設備ではなく、電気を一時的に蓄え、必要なタイミングで放電することで、電力需給の調整などに活用されます。

再生可能エネルギーの導入が進むほど、発電量と電力需要の時間的なズレを調整する必要性も高まります。

その調整機能を担う設備の一つとして、全国で系統用蓄電池の開発が進んでいます。

そして、蓄電所を建設するためには当然、設備を設置する土地が必要になります。

 

系統用蓄電池用地は「売る」だけではなく「貸す」こともできる

土地活用を考える際、

売却するか、自分で活用するか

という二択で考えてしまうことがあります。

しかし、系統用蓄電池の場合には、

土地を所有したまま事業者へ貸す

という第三の選択肢があります。

土地を売却すればまとまった資金を得られる一方、その土地の所有権は手放すことになります。

賃貸であれば所有権を残しながら、契約期間中の賃料収入を得ることができます。

「今すぐ土地を売る必要はない」

「先祖から受け継いだ土地なので手放したくない」

「自分で事業をするつもりはないが、遊休地のままにしたくない」

という土地所有者様にとって、検討する価値のある活用方法です。

 

系統用蓄電池用地として貸すメリット

① 土地を売却せずに収益化できる

大きなメリットは、土地の所有権を維持しながら賃料収入を得られる可能性があることです。

利用していない土地でも、固定資産税や維持管理などの負担は発生します。

蓄電池用地として活用できれば、遊休資産だった土地を収益を生み出す資産へ変えられる可能性があります。

② 長期的な賃貸契約を期待できる

系統用蓄電池は、簡単に移動できる設備ではありません。

土地を確保した後に系統連系の手続きを進め、造成・電気設備工事を行い、多額の設備投資をして事業を開始します。

そのため、一般的な月極駐車場などとは異なり、長期利用を前提とした土地賃貸になることが想定されます。

土地所有者様にとっては、条件が合えば長期的な賃料収入を見込める可能性があります。

③ 建物を建てて賃貸経営する必要がない

土地活用というと、

• アパート
• 賃貸マンション
• 店舗
• 倉庫

などを建設する方法があります。

しかし、建物を建てるには土地所有者様自身が多額の資金を投じるケースもあります。

一方、系統用蓄電池用地として事業者へ土地だけを貸すスキームであれば、原則として蓄電所設備への投資を土地所有者様自身が行うものではありません。

「借入をして賃貸住宅を建てることには抵抗がある」という方にも、比較検討していただける土地活用方法です。

 

系統用蓄電池用地の賃料はいくら？

土地所有者様からすると、最も気になるのが、

「いくらで貸せるのか？」

という点でしょう。

しかし、系統用蓄電池用地には、現時点で住宅や月極駐車場のような分かりやすい一律の賃料相場があるわけではありません。

賃料は、

• 所在地
• 土地面積
• 土地形状
• 接道条件
• 造成の必要性
• 周辺環境
• 系統への接続条件
• 事業者の事業計画
• 契約期間

などによって変わります。

特に系統用蓄電池では、土地そのものの不動産価値だけでなく「その場所で蓄電池事業が成立するか」が重要です。

そのため、近隣の土地賃料だけから「坪○円」と判断するのが難しいケースがあります。

 

高い賃料を提示すれば借りてもらえるわけではない

土地所有者様としては、当然できるだけ高い賃料で貸したいところです。

しかし、事業者側は、

土地賃料＋設備費＋造成費＋電気設備工事費＋系統連系関連費用＋維持管理費

などを含めて事業収支を計算します。

土地賃料が高すぎれば、蓄電所としての採算が合わなくなり、事業化そのものが難しくなる可能性があります。

したがって、

「土地の価値」と「蓄電池事業として成立する賃料」の両方から条件を調整すること

が重要になります。

ここは、通常の土地賃貸とは少し違った考え方が必要です。

 

契約期間はどのくらい？

系統用蓄電池用地は、一般的に長期間の利用を前提として検討される土地活用です。

事業者は土地を借りた後、系統連系、設計、造成、電気工事、蓄電池設備の設置などを行います。

そのため、

「2～3年だけ貸したい」

という土地には向きにくいと考えられます。

具体的な契約期間は、設備の事業計画や投資回収期間などによって異なるため、事業者と協議して決める必要があります。

また、

契約期間終了後はどうするのか

という点も重要です。

設備を撤去して土地を返還するのか、契約を更新するのか、原状回復をどこまで行うのかなどを、契約時に明確にしておく必要があります。

 

どのような契約で土地を貸すの？

系統用蓄電池用地では、土地の利用目的や設備の内容、契約期間などに応じて契約形態を検討する必要があります。

ここで注意したいのが、「長期間土地を貸す＝必ず借地権」という単純な話ではないことです。

蓄電池設備の法的な位置付けや契約内容によって、適切な契約形態は異なります。

そのため、

• 使用目的
• 契約期間
• 更新の有無
• 中途解約
• 転貸・事業譲渡
• 設備の所有者
• 原状回復
• 契約終了時の設備撤去

などを整理したうえで、案件ごとに適切な契約内容を検討することが重要です。

長期間にわたる契約だからこそ、賃料だけで契約を決めないことをおすすめします。

 

どんな土地が系統用蓄電池に向いている？

「土地を持っているから貸せる」というわけではありません。

系統用蓄電池用地には一定の条件があります。

例えば、高圧の系統用蓄電池では一つの目安として、

• 200～400坪程度の面積
• 比較的整形な土地
• 大型車両が進入できる道路
• 造成負担が大きすぎない
• 住宅密集地ではない
• 災害リスクが高すぎない

といった条件が考えられます。

ただし、これらを満たせば必ず蓄電池用地になるわけではありません。

 

一番重要なのは「系統へ接続できるか」

系統用蓄電池用地では、通常の不動産とは大きく異なる確認事項があります。

それが、

「電力系統へ接続できるのか」

という問題です。

例えば、

「変電所が近くにある」

「送電線が土地の近くを通っている」

という土地でも、それだけで蓄電所を建設できるとは限りません。

系統の状況や必要となる工事、工事負担金、連系可能時期などを確認する必要があります。

そのため、

不動産として良い土地＝系統用蓄電池に適した土地

とは限らないのです。

 

「貸したい」と申し出たらすぐ賃料が発生する？

ここも土地所有者様に知っておいていただきたいポイントです。

土地情報を提供したからといって、すぐに賃貸借契約を締結して賃料が発生するとは限りません。

まず、

土地情報
↓
一次調査
↓
系統・事業性の確認
↓
事業者による検討
↓
契約条件の協議
↓
契約

というプロセスがあります。

系統用蓄電池として利用できないと判断されれば、賃貸に至らない場合もあります。

また、正式な賃貸借契約までの間に土地をどのように確保するかについては、案件ごとに条件を整理する必要があります。

土地所有者様には、「相談＝すぐに賃料収入が始まるわけではない」こともご理解いただいたうえで進めることが大切です。

 

契約前に確認したいポイント

系統用蓄電池用地として長期間土地を貸す場合には、特に次の点を確認しておきたいところです。

• 賃料と改定方法
• 契約期間
• 賃料発生時期
• 中途解約条件
• 契約更新の有無
• 土地の使用目的
• 設備の所有者
• 工事中の土地使用
• 事業者が変わった場合の扱い
• 第三者への譲渡・転貸
• 固定資産税等の負担
• 損害が発生した場合の責任
• 契約終了後の設備撤去
• 原状回復の範囲

特に系統用蓄電池は、将来的に事業そのものや蓄電所が別の投資家・事業者へ売却される可能性も考えておく必要があります。

その場合に土地の契約をどう引き継ぐのかについても、最初の契約段階で整理しておくことが重要です。

 

太陽光発電用地として貸す場合との違いは？

遊休地活用として、太陽光発電用地への賃貸を検討された経験がある方もいらっしゃると思います。

太陽光発電は、その土地で太陽光を利用して電気を発電する事業です。

一方、系統用蓄電池は、基本的に電気を発電するのではなく、系統から電気を充電し、必要なタイミングで放電する設備です。

そのため、太陽光発電用地で重要となる日照条件とは異なる視点で土地を評価します。

例えば、日当たりがそれほど良くない土地であっても、それだけを理由に蓄電池用地として不適格になるわけではありません。

これまで、

「太陽光発電には向いていないから活用できない」

と考えていた土地にも、新たな可能性が生まれる場合があります。

 

農地や市街化調整区域でも貸せる？

お問い合わせいただく際に注意したいのが、農地や市街化調整区域です。

農地の場合には農地転用の問題がありますし、市街化調整区域では土地利用にさまざまな制限があります。

自治体や土地の状況によって判断が異なるため、

「蓄電池なら建物ではないからどこでも設置できる」

とは考えない方がよいでしょう。

用途地域、地目、都市計画法、農地法、自治体の条例などを個別に確認する必要があります。

 

売却と賃貸、どちらが良い？

これは土地所有者様の考え方によって変わります。

売却には、

まとまった資金を得られる・土地の維持管理から離れられる

というメリットがあります。

一方、賃貸には、

土地を保有しながら長期的な賃料収入を目指せる

というメリットがあります。

例えば、

「相続した土地なので手放したくない」

「将来子どもに土地を残したい」

という方には賃貸が合う可能性があります。

反対に、

「今後土地を使用する予定がない」

「資産を現金化したい」

という場合には売却が適していることもあります。

系統用蓄電池だから売却、あるいは賃貸と最初から決める必要はありません。

土地所有者様の資産計画まで含めて比較することが重要です。

 

系統用蓄電池用地を「貸したい方」「借りたい方」を募集しています

レジスタ合同会社では、このたび当賃貸サイトに系統用蓄電池用地の専門ページを開設しました。

これまで系統用蓄電池について、土地情報の収集、系統連系、権利付き土地、完成済み蓄電所など、主に売買・投資の視点から情報発信を行ってきました。

今後はそれに加えて、

「土地を売らずに貸したい土地所有者様」

と、

「系統用蓄電池用地を借りたい事業者様」

をつなぐ取り組みにも力を入れていきます。

「使っていない土地がある」

「売却するつもりはないが何かに活用したい」

「蓄電池用地として使える土地なのか調べてほしい」

という土地所有者様は、まずは土地情報をお知らせください。

また、系統用蓄電池事業者様からの賃借用地を探しているというご相談も承ります。

 

まとめ｜「売らずに貸す」も遊休地活用の新しい選択肢

系統用蓄電池市場が広がることで、これまで使い道が限られていた土地にも新たな可能性が生まれています。

そして土地所有者様にとって重要なのは、

系統用蓄電池用地＝土地を売らなければならない

わけではないということです。

土地を保有しながら事業者へ貸し、長期間の賃料収入を目指す方法もあります。

一方で、すべての土地が蓄電池用地になるわけではなく、系統連系、土地条件、法令、事業採算などの確認が必要です。

だからこそ、

「まず売る・貸すを決める」のではなく、「この土地にはどのような可能性があるのかを調べてから考える」

ことをおすすめします。

レジスタ合同会社では、不動産会社として土地の売買と賃貸の両方に携わっている強みを活かし、土地所有者様のご希望に合わせて、系統用蓄電池用地としての活用方法をご提案してまいります。