日本橋で事務所を貸したいオーナー様へ｜オフィス空室を減らす募集条件の考え方

日本橋・人形町周辺で事務所を所有されているオーナー様から、

「以前はすぐ決まったのに、今回はなかなか問い合わせが入らない」

「賃料を下げた方がいいのだろうか」

「築年数が古いから決まらないのでは？」

といったご相談をいただくことがあります。

事務所のテナント募集というと、まず「坪単価」や「月額賃料」に目が向きがちです。

もちろん賃料は非常に重要です。

しかし、企業がオフィスを選ぶ際には、

賃料・初期費用・立地・設備・使いやすさ・契約条件などを総合的に比較しています。

そのため、

「空室が続いているから賃料を下げる」

だけが空室対策ではありません。

今回は、日本橋・人形町周辺で事務所・オフィスを貸したいオーナー様に向けて、空室を減らすための募集条件の考え方をご紹介します。

 

日本橋の事務所だから必ず決まるわけではありません

日本橋・人形町周辺は、都内でも多くの企業や事業者が集まるエリアです。

しかし、需要があるエリアだからといって、募集すれば自動的にテナントが決まるわけではありません。

借主となる企業も複数の物件を比較しています。

例えば、

Aビル

• 駅徒歩3分
• 賃料20万円
• 保証金8か月
• 築40年

Bビル

• 駅徒歩5分
• 賃料22万円
• 保証金4か月
• 築25年

という物件があれば、単純に賃料だけでは判断できません。

月額賃料を重視する企業もあれば、初期費用を抑えたい企業もあります。

駅距離を最優先する企業もあります。

つまり、

「この物件をどのような企業に借りてもらいたいのか」

を考えながら募集条件を設定することが重要です。

 

① 募集賃料は「坪単価」だけで決めない

事務所募集では、

「このエリアなら坪○万円」

という考え方をすることがあります。

周辺相場を把握するうえで坪単価は重要です。

しかし、同じ坪数でも物件条件は異なります。

例えば、

• 駅からの距離
• 築年数
• 階数
• エレベーター
• エントランス
• 空調
• トイレ
• セキュリティ
• 採光
• 間取り
• 建物の管理状態

などによって借主様の評価は変わります。

そのため、

「近隣ビルが坪○万円だから、うちも同じ」

と単純に設定するのではなく、競合物件との違いを確認することが重要です。

反対に築年数が古いからといって、最初から必要以上に安くする必要もありません。

立地や設備などに強みがあれば、それを踏まえて募集条件を考えます。

 

② 「月額賃料」だけでなく初期費用を見る

企業が移転するときには、賃料以外にもさまざまな費用が発生します。

例えば、

• 敷金・保証金
• 礼金
• 仲介手数料
• 保証会社費用
• 内装工事
• 引越し
• オフィス家具
• 通信設備

などです。

そのため、月額賃料が比較的安くても、

保証金が大きい物件

は初期費用を抑えたい企業にとってハードルになることがあります。

特に創業間もない企業や小規模事業者の場合、移転時に多額の資金を固定したくないという考えもあります。

もちろん、保証金はオーナー様にとって重要な保全です。

単純に少なくすればよいわけではありません。

重要なのは、

周辺の競合物件と比べて、初期費用がどの程度になっているか

を把握しておくことです。

 

③ 小規模オフィスは「総額」で見られることも多い

特に日本橋・人形町周辺の中小規模ビルでは、10坪前後などの比較的小さな事務所区画もあります。

このような物件を探している企業は、坪単価だけでなく、

「毎月いくら支払うのか」

という総額を重視することがあります。

例えば、

賃料18万円＋共益費2万円＝月額20万円

なのか、

賃料20万円＋共益費5万円＝月額25万円

なのかでは、借主様の印象も変わります。

坪単価では大きな差がなくても、月々の固定費では差が出ます。

小規模オフィスでは特に、

賃料＋共益費を含めた月額負担

を意識して募集条件を考えることが重要です。

 

④ 共益費に何が含まれているか分かりやすくする

事務所募集では、共益費について質問を受けることがあります。

例えば、

「共益費には何が含まれていますか？」

「水道代は別ですか？」

「空調費は別途ですか？」

などです。

借主様からすると、月々実際にどの程度の費用がかかるのかを把握したいからです。

そのため、

賃料○万円・共益費○万円

だけではなく、必要に応じて共益費やその他費用の内容を整理しておくと検討しやすくなります。

後から想定外の費用が判明するよりも、最初から分かりやすく提示した方が安心して検討してもらえます。

 

⑤ エレベーターの有無は階数とセットで考える

築年数が経過した中小規模ビルでは、

エレベーターがない

というケースもあります。

例えば2階であれば検討できても、4階・5階になると階段を負担に感じる企業も増えるでしょう。

しかし、

エレベーターがない＝貸せない

というわけではありません。

その分、

• 賃料
• 初期費用
• 駅距離
• 広さ
• 室内状態

など、他の条件とのバランスを考えます。

また、来客が少ない企業であれば、エレベーターの優先順位が低い場合もあります。

設備上変えられない条件については、

その条件を許容できる借主様へどう届けるか

を考えることが重要です。

 

⑥ トイレ・水回りは意外に重要

事務所の内見で借主様が気にされるポイントの一つが水回りです。

例えば、

• 男女別トイレか
• 室内トイレか共用トイレか
• 洋式か
• 清潔感があるか
• 給湯スペースがあるか

などです。

特に築年数が経過したビルでは、室内をきれいにしてもトイレが古いままだと、建物全体の印象まで古く感じられることがあります。

もちろん、大規模な改修には費用がかかります。

しかし、空室が長期化している場合には、

どこを改修すると募集効果が高いのか

を検討する価値があります。

内装全面改修よりも、水回りなど借主様が気にする部分へ優先的に投資した方がよいケースもあります。

 

⑦ 空調・インターネット・電気容量などの設備情報を整理する

オフィス利用では設備も重要です。

例えば、

• 個別空調か
• 空調を自由な時間に使用できるか
• 光回線を利用できるか
• 電気容量は十分か
• セキュリティはどうなっているか
• 24時間利用できるか

などです。

特にIT系企業などでは、通信環境を気にする場合があります。

募集開始後に毎回確認するのではなく、あらかじめ設備情報を整理しておくと問い合わせにもスムーズに対応できます。

また、

築年数は古いが空調は更新済み

といった情報は、積極的に伝えたいポイントです。

建築年だけでは分からない「現在の建物の状態」を募集情報へ反映させましょう。

 

⑧ 24時間利用・土日利用などの条件を確認する

企業によって働き方は異なります。

平日の日中だけ利用する企業もあれば、

夜間や土日も利用したい企業もあります。

そのため、

• 24時間利用可能か
• 土日祝日も利用できるか
• 正面玄関の開閉時間
• 夜間の入退館方法
• 空調利用時間

などを整理しておくことも重要です。

特にサービス店舗や来店型事務所まで募集対象を広げる場合には、営業時間との関係も確認する必要があります。

 

⑨ 「事務所専用」にするかサービス店舗まで相談可能にするか

事務所として長期間募集している区画の場合、

サービス店舗まで用途を広げられないか

検討する方法があります。

例えば、

• 美容・サロン
• スクール
• 各種教室
• 予約制サービス
• ショールーム
• 来店型事務所

などです。

もちろん、建物の用途、設備、消防、他のテナントとの関係などを確認する必要があります。

どの物件でも店舗利用できるわけではありません。

しかし、

「以前から事務所として貸していたから、次も事務所」

と決めつけず、現在の建物条件でどこまで利用できるのか確認することで募集対象が広がる可能性があります。

 

⑩ 法人設立直後・小規模企業をどう考えるか

小規模オフィスの募集では、

「会社を設立したばかりですが借りられますか？」

という問い合わせもあります。

オーナー様からすると、

「設立直後の会社へ貸して大丈夫だろうか」

という不安もあると思います。

しかし、設立年数だけで判断する必要はありません。

現在では保証会社を利用する事業用賃貸も一般的になっています。

そのため、

• 代表者
• 事業内容
• 資金計画
• 事業実績
• 保証会社の審査結果

などを確認しながら総合的に判断します。

募集の入口で設立年数だけを理由に対象外とするのではなく、申込みを受けてから審査する

という方法もあります。

募集対象を必要以上に狭めないことも空室対策の一つです。

 

⑪ フリーレントで移転コストを軽減する方法もある

企業のオフィス移転では、

旧事務所の賃料と新事務所の賃料が一時的に重なることがあります。

さらに内装工事や引越しなども必要です。

そこで募集状況によっては、

一定期間のフリーレント

を検討する方法があります。

例えば月額賃料を恒久的に2万円下げるのではなく、賃料は維持したまま一定期間のフリーレントを設定する考え方です。

長期入居となれば、恒久的な賃料減額とは収益への影響が異なります。

もちろん、フリーレントを必ず付ける必要はありません。

申込内容や空室期間などを確認しながら判断します。

 

⑫ 募集写真は「働く姿」をイメージできるものに

オフィスを探している企業は、募集図面や写真を見ながら、

「社員○人なら入れるだろうか」

「机をどう配置できるだろう」

「来客スペースを作れるだろうか」

と考えています。

そのため、

• 室内全体
• 窓
• 柱の位置
• 入口
• エントランス
• トイレ
• 給湯室
• エレベーター
• 共用部分

などが分かる写真があると検討しやすくなります。

空室内に不要な荷物が残っているのであれば撤去し、明るい時間帯に写真を撮り直すだけでも印象が変わることがあります。

募集図面も、

単に情報を掲載する資料ではなく「内見してみたい」と思っていただくための資料

として考えることが重要です。

 

⑬ 内見時には共用部分も見られています

事務所を借りる企業は、募集区画だけを見ているわけではありません。

例えば、

エントランス。

エレベーター。

廊下。

階段。

郵便受け。

ゴミ置場。

建物の外観。

こうした部分も確認しています。

企業にとってオフィスは、取引先や採用候補者が訪れる場所でもあります。

そのため、

「この住所、この建物を会社の所在地として使いたいと思えるか」

という視点があります。

大規模なリニューアルをしなくても、清掃や整理整頓、照明交換などで改善できる部分もあります。

築年数が経過したビルほど、日常的な管理状態が印象を左右します。

 

⑭ 問い合わせ・内見・申込みのどこで止まっているか確認する

空室が長期化している場合には、

「何か月空いているか」

だけでなく、

その間の反響

を確認しましょう。

問い合わせがほとんどない

賃料、初期費用、情報流通、募集図面などを確認します。

問い合わせはあるが内見にならない

設備や条件が比較段階で合っていない可能性があります。

内見はあるが申込みにならない

実際の室内や共用部分、競合物件との比較などを確認します。

申込み直前で条件がまとまらない

賃料だけでなく、保証金やフリーレントなどの調整余地を検討します。

このように、

どの段階で借主様が離脱しているかによって、見直すべき募集条件は変わります。

 

「賃料を下げれば決まる」とは限りません

空室が続くと、

「あと1万円下げよう」

「坪単価を下げれば決まるのでは」

と考えがちです。

もちろん、市場相場より高ければ賃料調整が必要な場合もあります。

しかし、

写真が古い。

保証金が高い。

情報が十分に流通していない。

共用部分の印象が良くない。

利用条件が必要以上に厳しい。

このような状態のまま賃料だけを下げても、根本的な原因が解決しない可能性があります。

まずは、

賃料・初期費用・設備・利用条件・見せ方・情報流通

を総合的に確認することが重要です。

 

日本橋の中小規模オフィスだからこそ狙える需要もあります

日本橋・人形町周辺には、大規模なオフィスビルだけではなく、中小規模のビルも多くあります。

すべての企業が大規模ビルを必要としているわけではありません。

例えば、

「数名で使える事務所が欲しい」

「日本橋に営業拠点を置きたい」

「東京進出の最初の拠点を探している」

「本社は地方にあるが東京事務所が必要」

「駅近を優先し、建物の築年数にはこだわらない」

といった企業も考えられます。

大規模・築浅ビルと同じ条件で競争するのではなく、

その区画の広さ・賃料・立地に合った企業へ届ける

ことが重要です。

 

退去予定の段階から次のオフィス募集を準備できます

事務所の空室対策は、退去してから始める必要はありません。

解約通知を受けた段階で、

• 次回の募集賃料
• 共益費
• 敷金・保証金
• 原状回復
• 入居可能日
• 内見開始時期
• 募集ターゲット

などを整理できます。

現在のテナントとの調整が可能であれば、退去前から募集活動を開始できる場合もあります。

空室期間を短くするためには、退去予定が分かった時点から動き始めることも重要です。

 

日本橋・人形町の事務所は1室から募集をご相談ください

レジスタ合同会社では、日本橋・人形町周辺を中心に、店舗・事務所などの事業用賃貸物件を取り扱っています。

また、店舗・事務所専門の「テナントショップ人形町」を運営し、オフィスや店舗を探している事業者様からお問い合わせをいただいています。

オーナー様から直接お預かりする日本橋・人形町周辺の事務所物件についても、今後さらに増やしていきたいと考えています。

「事務所が数か月空室になっている」

「現在の賃料が適正なのか分からない」

「築年数が古いので募集方法を相談したい」

「小さな区画1室だけでも募集してほしい」

「自主管理なので管理会社は変更したくない」

「退去予定が出たので、今から次の募集を準備したい」

といったご相談も承ります。

賃貸管理を弊社へ変更していただく必要はありません。

まずは事務所1室の賃貸募集からでもご相談ください。

賃料だけを見るのではなく、

初期費用、設備、利用条件、募集ターゲット、物件の見せ方などを含め、その事務所に合った募集方法

を一緒に考えていきます。

日本橋・人形町周辺で事務所・オフィスの空室にお悩みのオーナー様は、レジスタ合同会社・テナントショップ人形町までお気軽にお問い合わせください。