居抜き店舗とスケルトン店舗｜借主のメリットとオーナーが注意すべきこと

飲食店や美容室、エステサロンなどの店舗物件を探していると、「居抜き物件」「スケルトン物件」という言葉を目にすることがあります。

居抜き物件は、以前のテナントが使用していた内装や設備が残っている物件です。一方、スケルトン物件は、内装や設備の一部または大部分が撤去され、建物の躯体などが見える状態で引き渡される物件を指します。

「居抜き物件なら開業費用を抑えられる？」

「スケルトン物件は工事費が高くなる？」

「居抜き店舗の厨房設備が故障したら誰が修理する？」

「オーナーは居抜きのまま次のテナントを募集しても大丈夫？」

このような疑問をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

居抜き物件とスケルトン物件には、それぞれメリット・デメリットがあります。

また、借主様にとっては開業費用や工事期間の問題ですが、オーナー様にとっては設備の管理責任や原状回復、将来の募集条件にも関係する重要な問題です。

レジスタ合同会社では、店舗・事務所の賃貸仲介・管理に加え、建築・内装工事に関するご相談にも対応しています。

今回は、居抜き店舗とスケルトン店舗の違いを、借主様・オーナー様それぞれの視点から解説します。

 

1．居抜き店舗とスケルトン店舗の違いとは？

まず、それぞれの特徴を整理してみましょう。

居抜き店舗とは？

居抜き店舗とは、以前のテナントが使用していた内装や設備、造作などが残された状態で募集される店舗物件です。

例えば、飲食店であれば厨房設備やカウンター、空調設備、客席などが残っている場合があります。

美容室であれば、シャンプー台やセット面、給排水設備などが残っているケースもあります。

ただし、残されている設備がすべて使用可能とは限りません。

また、設備の所有者や修繕責任についても確認が必要です。

スケルトン店舗とは？

スケルトン店舗とは、既存の内装や設備が撤去され、建物の躯体などが見える状態の物件です。

借主様が希望する業種や店舗デザインに合わせて、内装工事を計画しやすいという特徴があります。

ただし、スケルトンといっても、どこまで撤去されているかは物件によって異なります。

空調設備やトイレが残っている場合もあれば、設備の新設が必要になる場合もあります。

居抜き・スケルトンという募集上の表現だけで判断せず、実際の引渡し状態を確認することが重要です。

 

2．居抜き店舗を借りるメリット・デメリット

メリット① 開業費用を抑えられる可能性がある

居抜き物件の大きなメリットは、既存の内装や設備を利用できる可能性があることです。

例えば、飲食店の場合、厨房設備や排気ダクト、給排水設備などを新たに設置すると、多額の工事費用が必要になることがあります。

既存設備を活用できれば、新設工事を減らせる可能性があります。

ただし、設備の状態や希望する営業内容によっては、改修や交換が必要になる場合もあります。

メリット② 開業までの期間を短縮できる場合がある

既存の内装や設備を利用できれば、工事期間を短縮できる場合があります。

例えば、同業種の店舗を引き継ぐ場合には、レイアウト変更や一部の設備交換だけで開業できる可能性があります。

ただし、保健所や消防署などへの手続き、設備の点検、貸主の工事承諾などが必要になる場合があります。

居抜き物件だからといって、必ず短期間で開業できるわけではありません。

デメリット① 設備の老朽化や故障リスク

居抜き物件では、既存設備の使用年数や維持管理状況が分からない場合があります。

特に、空調設備や厨房機器、給排水設備などは、開業後に故障すると営業に影響する可能性があります。

そのため、契約前に設備の状態を確認し、必要に応じて専門業者による点検を行うことが重要です。

デメリット② 希望するレイアウトに合わない場合がある

既存の内装が残っていても、希望する店舗レイアウトに適しているとは限りません。

例えば、飲食店であれば厨房と客席の配置、美容室であればシャンプー台やセット面の位置などが重要です。

大幅なレイアウト変更が必要になる場合には、居抜き物件でも工事費用が高くなることがあります。

デメリット③ 造作譲渡代金が発生する場合がある

居抜き物件では、前のテナントから内装や設備などを引き継ぐ際に、造作譲渡代金が発生する場合があります。

造作譲渡代金は、賃貸借契約に伴う敷金や保証金とは異なる費用です。

また、造作譲渡契約の当事者や譲渡対象、設備の状態、引渡し条件などについても確認が必要です。

造作譲渡代金が高額な場合には、新たに設備を設置する費用と比較することをおすすめします。

 

3．スケルトン店舗を借りるメリット・デメリット

メリット① 自由度の高い店舗づくりができる

スケルトン物件は、既存の内装に制約されにくいため、希望する店舗デザインやレイアウトを計画しやすいというメリットがあります。

飲食店であれば厨房と客席の配置、美容室であればセット面やシャンプー台の配置など、事業内容に合わせた設計を検討できます。

ただし、建物の構造や設備、貸主の工事承諾、関係法令などによる制限はあります。

メリット② 設備の仕様や状態を把握しやすい

新たに設備を設置する場合には、必要な性能や仕様を検討できます。

また、設備の設置時期や保証内容、メンテナンス方法なども把握しやすくなります。

ただし、既存の建物設備との接続や容量などについては、事前確認が必要です。

デメリット① 内装工事費用が高くなる場合がある

スケルトン物件では、床・壁・天井などの内装工事に加え、空調や電気、給排水などの設備工事が必要になる場合があります。

特に飲食店では、厨房設備や排気設備などに多額の費用がかかることがあります。

そのため、賃料だけでなく、工事費用も含めた資金計画が重要です。

デメリット② 開業までに時間がかかる場合がある

スケルトン物件では、設計から工事、設備の設置、各種検査などに時間がかかる場合があります。

また、工事期間中も賃料が発生する契約であれば、営業開始前の負担が大きくなることがあります。

物件によってはフリーレントなどの条件が設定される場合もありますが、必ず認められるわけではありません。

 

4．居抜きとスケルトンはどちらがお得？

居抜き物件とスケルトン物件のどちらが有利かは、賃料だけでは判断できません。

例えば、次のようなケースを考えてみます。

比較例

A物件：居抜き店舗

• 月額賃料：30万円
• 造作譲渡代金：300万円
• 改修工事費：200万円
• 造作譲渡・工事費合計：500万円

B物件：スケルトン店舗

• 月額賃料：25万円
• 内装・設備工事費：1,000万円
• 造作譲渡・工事費合計：1,000万円

※金額は比較のための仮定です。敷金・保証金、その他の初期費用は含みません。

この場合、居抜き店舗のA物件は、初期の造作譲渡・工事費を500万円抑えられる計算になります。

一方、月額賃料はB物件より5万円高くなります。

単純計算では、500万円の差額が月額賃料の差によって埋まるまで約8年4か月かかります。

ただし、実際には設備の修繕費用や耐用年数、退去時の原状回復費用なども考慮する必要があります。

居抜きとスケルトンを比較する際には、開業時の費用だけでなく、営業期間中の維持費や退去時の費用まで含めて検討することが重要です。

 

5．居抜き店舗で特に注意したい「設備の所有権と修繕責任」

居抜き物件でトラブルになりやすいのが、設備の所有権と修繕責任です。

例えば、店舗に残されている空調設備が故障した場合、誰が修理費用を負担するのでしょうか。

この点は、設備の所有関係や賃貸借契約の内容によって異なります。

貸主所有の設備

貸主が所有し、賃貸借契約上も設備として提供している場合には、原則として貸主が必要な修繕義務を負います。

ただし、契約内容や故障原因などによって負担関係が異なる場合があります。

借主所有の設備

借主が所有する厨房機器や内装設備などについては、原則として借主が維持管理することになります。

残置物として扱われる設備

前のテナントが残した設備について、貸主が設備としての機能を保証せず、修繕義務を負わない旨が契約で定められている場合があります。

ただし、「残置物」と記載すれば、すべての責任が当然に免除されるわけではありません。

所有権や使用条件、修繕・撤去の取り決めなどを明確にすることが重要です。

居抜き物件では、設備ごとに所有者・修繕負担者・退去時の撤去義務を確認しておくことをおすすめします。

 

6．オーナー様へ｜居抜きのまま募集するメリット

ここからは、店舗物件を所有するオーナー様向けのお話です。

店舗が退去する際、原状回復工事を行ってスケルトン状態で返還してもらうか、既存の内装や設備を残した状態で次のテナントを募集するか、判断に迷うことがあります。

居抜き募集には、オーナー様にとってもメリットがあります。

① 次のテナントが見つかりやすくなる場合がある

例えば、飲食店が退去する際、厨房設備や排気設備などを残すことで、同業種の出店希望者にとって魅力的な物件になる場合があります。

新たな設備工事を減らせる可能性があるため、開業費用を抑えたい借主からの問い合わせにつながることも考えられます。

② 空室期間を短縮できる可能性がある

既存設備を利用できる場合には、次のテナントの工事期間が短くなる可能性があります。

また、前テナントの退去前から次の入居希望者を探すことで、空室期間を短縮できる場合もあります。

ただし、造作譲渡や契約条件の調整が必要になることもあるため、必ずしも早期成約につながるわけではありません。

③ 解体工事の負担を抑えられる場合がある

スケルトン返還を前提とする場合、既存内装や設備の撤去工事が必要になります。

一方、居抜きで次のテナントへ引き継ぐことができれば、解体工事を減らせる場合があります。

ただし、原状回復義務をどのように扱うかについては、前テナント・貸主・新テナントの間で整理する必要があります。

 

7．オーナー様が居抜き募集で注意すべき5つのポイント

居抜き募集は空室対策の一つになりますが、慎重に判断すべき点もあります。

① 既存設備の状態を確認する

厨房設備や空調設備、排気ダクト、給排水設備などについて、使用できる状態か確認する必要があります。

特に長年使用されていた設備では、老朽化や故障のリスクがあります。

設備の状態を確認せずに次のテナントへ引き継ぐと、入居後のトラブルにつながる可能性があります。

② 設備の所有権を明確にする

既存設備が前テナントの所有物なのか、貸主の所有物なのかを確認する必要があります。

また、造作譲渡によって新テナントへ所有権が移転する場合には、譲渡対象を明確にすることが重要です。

③ 原状回復義務の取り扱いを整理する

前テナントがスケルトン返還義務を負っている場合でも、貸主の承諾によって居抜きで引き渡すことがあります。

その際には、前テナントの原状回復義務をどこまで免除するのか、新テナントが退去する際にどの状態まで戻すのかを明確にする必要があります。

単に口頭で「そのままでよい」と伝えるだけでは、後日トラブルになる可能性があります。

④ 造作譲渡と賃貸借契約を整理する

造作譲渡契約と賃貸借契約は、別の契約として締結されることがあります。

そのため、造作譲渡契約が成立しても、必ずしも新しい賃貸借契約が成立するとは限りません。

新テナントの入居審査や賃貸借契約の締結を条件とするなど、契約関係を整理することが重要です。

⑤ 将来の退去時まで考える

居抜きで次のテナントを受け入れる場合には、そのテナントが退去する際の原状回復条件も重要です。

例えば、前テナントの内装や設備を引き継いだ新テナントが退去する際、どこまで撤去する義務を負うのかを明確にしておく必要があります。

オーナー様にとっては、今回の入居だけでなく、次回の退去や募集まで見据えた契約条件の整理が重要です。

 

8．居抜き募集とスケルトン募集はどちらがよい？

店舗オーナー様にとって、居抜き募集とスケルトン募集のどちらが適しているかは、建物の状態や立地、想定する業種などによって異なります。

例えば、飲食店向けの排気設備や給排水設備が整っている物件では、居抜き募集が有効な場合があります。

一方、設備の老朽化が進んでいたり、幅広い業種を募集したかったりする場合には、スケルトン募集が適していることもあります。

また、前テナントが設置した設備を残すことで、次のテナントの工事や原状回復条件が複雑になる場合もあります。

そのため、単純に解体費用だけで判断するのではなく、次のような点を比較することが重要です。

• 想定する入居業種
• 既存設備の状態
• 原状回復工事の費用
• 居抜き募集による需要
• スケルトン募集による需要
• 将来の修繕・撤去リスク

レジスタ合同会社では、建築・内装工事に関する知識を生かし、店舗物件の募集条件や引渡し状態についてもご相談いただけます。

 

9．店舗物件探しはテナントショップ人形町へ

レジスタ合同会社では、日本橋・人形町を拠点に、店舗・事務所などの事業用賃貸物件を紹介する「テナントショップ人形町」を運営しています。

日本橋・人形町周辺を中心に、東京都内の店舗・オフィス物件をご紹介しています。

「居抜きの飲食店物件を探している」

「美容室の設備が残っている店舗を探したい」

「スケルトンから希望する店舗をつくりたい」

「内装工事費も含めて物件を比較したい」

「希望する業種で利用できるか確認したい」

このような方は、お気軽にご相談ください。

弊社では、物件の立地や賃料だけでなく、建物設備や内装工事の観点からも物件探しをサポートしています。

▼ 店舗・オフィスの物件検索はこちら

テナントショップ人形町

 

10．店舗オーナー様へ｜退去時の原状回復から次の募集までサポート

レジスタ合同会社では、店舗物件を所有するオーナー様からの賃貸募集・管理のご相談にも対応しています。

例えば、

• テナントが退去するため次の募集を準備したい
• 居抜き募集とスケルトン募集のどちらがよいか相談したい
• 原状回復工事の範囲を確認したい
• 既存設備の取り扱いを整理したい
• 募集可能な業種を見直したい
• 自主管理物件の募集だけ依頼したい
• 管理会社の変更を検討している

このようなご相談を承っています。

店舗物件の賃貸経営では、募集条件だけでなく、建物設備や契約内容、退去時の対応なども重要です。

レジスタでは、賃貸仲介・管理に加え、建築・内装工事に関する知識を生かし、オーナー様の賃貸経営をサポートしています。

日本橋・人形町周辺で店舗の空室対策や賃貸募集を検討されているオーナー様は、ぜひお気軽にご相談ください。

まとめ｜居抜き・スケルトンは開業費用と将来のリスクを比較しよう

居抜き店舗とスケルトン店舗には、それぞれメリット・デメリットがあります。

借主様にとっては、開業費用や工事期間、店舗レイアウトなどが重要です。

一方、オーナー様にとっては、設備の所有権や修繕責任、原状回復条件、将来の募集への影響なども考慮する必要があります。

特に居抜き店舗では、既存設備の状態や造作譲渡、原状回復義務の取り扱いについて、契約前に整理しておくことが重要です。

レジスタ合同会社では、テナントショップ人形町を通じた店舗物件の紹介に加え、オーナー様からの賃貸募集・管理、原状回復や内装工事のご相談にも対応しています。

店舗を探している方も、店舗物件を所有するオーナー様も、ぜひレジスタ合同会社へご相談ください。