相続した店舗・事務所が空室に！テナント募集を成功させる7つのポイント

親や親族から店舗・事務所・テナントビルなどの事業用不動産を相続したものの、空室がなかなか埋まらず、お困りの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

「親が長年貸していた店舗が退去してしまった」

「以前から空室になっているが、どのように募集すればよいか分からない」

「古い事務所なので、リフォームしなければ貸せないのだろうか」

「相続したビルを売却するか、テナントを募集して賃貸経営を続けるか迷っている」

店舗や事務所の賃貸募集は、アパート・マンションなどの居住用物件とは異なる部分があります。

立地や賃料だけでなく、業種、設備、内装、契約条件などによって、入居を希望するテナントが大きく変わるためです。

また、長年同じテナントが入居していた物件では、以前の賃貸条件が現在の市場に合っていないこともあります。

今回は、相続した店舗・事務所の空室を改善するために、オーナー様が確認しておきたい7つのポイントを解説します。

 

1．まずは現在の賃料が適正か確認する

テナント募集を始める際、最初に確認したいのが募集賃料です。

親が長年貸していた店舗や事務所では、以前の賃料が現在の周辺相場と大きく異なっていることがあります。

例えば、10年以上同じテナントが入居していた店舗の場合、当時の賃料が現在の相場より低くなっている可能性があります。

反対に、以前は需要が高かった立地でも、周辺環境やテナント需要の変化によって、同じ賃料では募集が難しくなっている場合もあります。

店舗・事務所の賃料を検討する際には、次のような項目を確認します。

• 最寄り駅からの距離
• 建物の階数と視認性
• 店舗の間口や道路からの入りやすさ
• 専有面積と間取り
• 建物の築年数や設備
• 周辺の募集事例・成約事例
• 想定されるテナントの業種

特に店舗の場合、同じ建物でも1階路面店舗と上階店舗では、賃料水準が大きく異なることがあります。

また、募集賃料と実際の成約賃料が一致するとは限りません。

以前の賃料をそのまま引き継ぐのではなく、現在の市場でどの程度の賃料が期待できるのか確認することが重要です。

 

2．募集可能な業種を見直す

店舗物件の空室対策で重要なのが、募集可能な業種の設定です。

例えば、以前は物販店が入居していたため、次の募集でも物販店に限定しているケースがあります。

しかし、現在の市場では、美容室、サロン、クリニック、スクール、サービス店舗など、さまざまな業種から需要が見込める可能性があります。

また、飲食店を一律に不可としている物件でも、業態によっては検討できる場合があります。

ただし、業種を広げる際には、建物の設備や法令上の条件を確認する必要があります。

特に注意したいのは、次のような項目です。

• 用途地域や建築基準法上の制限
• 消防法上の設備や手続き
• 電気容量
• 給排水設備
• ガス容量
• 排気・排煙設備
• 臭気・騒音への対策
• 管理規約や既存テナントとの関係

例えば、飲食店を誘致したい場合でも、排気ダクトや給排水設備などの条件によっては、出店が難しいことがあります。

反対に、設備や工事内容を確認することで、これまで想定していなかった業種への募集が可能になるケースもあります。

「以前と同じ業種に貸す」という考え方にとらわれず、現在の建物でどのような業種が入居できるのかを検討することが大切です。

 

3．原状回復・内装工事は募集前に判断する

長年入居していたテナントが退去した場合、室内の内装や設備が古くなっていることがあります。

その際、オーナー様が悩まれるのが、どこまで原状回復やリフォームを行うべきかという問題です。

店舗や事務所の場合、必ずしも内装をすべて新しくする必要はありません。

例えば、事務所であれば、床材やクロス、照明、空調などを整えることで、入居希望者が利用しやすくなる場合があります。

一方、店舗の場合には、入居する業種によって必要な内装が異なります。

美容室、飲食店、物販店などでは、求められる設備やレイアウトが大きく異なるためです。

そのため、募集前に多額の内装工事を行っても、次のテナントが改めて工事を行うことになり、投資効果が得られない可能性があります。

スケルトン・事務所仕様・居抜きのどれで募集する？

事業用賃貸では、主に次のような募集方法が考えられます。

スケルトン募集

内装や設備を撤去し、テナントが自由に内装工事を行いやすい状態で募集する方法です。

事務所仕様での募集

床、壁、天井、照明、空調などを整え、事務所として利用しやすい状態で募集する方法です。

居抜き募集

前テナントが使用していた内装や設備を残した状態で募集する方法です。

ただし、居抜きの場合には設備の所有権や引渡条件、修繕負担などを明確にする必要があります。

また、原状回復義務の範囲は既存の賃貸借契約によって異なるため、退去時の契約内容を確認することも重要です。

工事を始める前に、どのようなテナントを誘致したいのか、どの状態で募集するのが適切なのかを検討しましょう。

 

4．賃料だけでなく敷金・保証金などの募集条件を見直す

テナント募集では、毎月の賃料だけでなく、契約時の初期費用も重要な判断材料になります。

特に店舗の場合、敷金・保証金が高額になることがあります。

例えば、月額賃料30万円の店舗で保証金を10か月分に設定した場合、保証金だけで300万円が必要です。

さらに、礼金、仲介手数料、保証会社の費用、内装工事費用などが発生すれば、開業時の資金負担は大きくなります。

もちろん、貸主としては、賃料滞納や原状回復費用などのリスクに備える必要があります。

そのため、敷金・保証金を安易に減額することが正解とは限りません。

重要なのは、想定する業種やテナントの信用力、保証会社の利用条件などを踏まえて、適切な募集条件を設定することです。

また、次のような条件も検討材料になります。

• 礼金の有無
• フリーレントの設定
• 契約期間
• 普通借家契約・定期借家契約の選択
• 中途解約条件
• 原状回復条件
• 内装工事期間中の賃料の取り扱い

特に開業前の店舗では、内装工事期間が必要になるため、賃料発生日などの条件が出店判断に影響する場合があります。

 

5．募集媒体と物件情報の見せ方を見直す

募集条件が適切でも、物件情報が出店希望者や企業に届かなければ、問い合わせにはつながりません。

親が長年所有していた物件では、以前から付き合いのある不動産会社だけに募集を任せている場合もあります。

もちろん、長年の取引関係は大切ですが、現在の募集活動が十分に行われているか確認することも必要です。

特に確認したいのは、次のような項目です。

• 店舗・事務所向けの募集媒体に掲載されているか
• 室内写真や間取り図が充実しているか
• 業種相談の範囲が明確になっているか
• 電気・ガス・給排水などの設備情報が整理されているか
• 他の仲介会社にも物件情報が共有されているか
• 問い合わせ件数や内見状況を把握できているか

例えば、飲食店の出店希望者であれば、電気容量や排気設備、ガス容量などが重要な判断材料になります。

一方、事務所を探している企業であれば、通信環境や空調、エレベーター、トイレなどの設備が重視されることがあります。

物件の魅力を伝えるだけでなく、出店や入居の判断に必要な情報を提供することが重要です。

 

テナントショップ人形町を活用した募集

レジスタでは、店舗・事務所などの事業用賃貸に特化した「テナントショップ人形町」を運営しています。

また、テンポスマート、アットホーム、いえらぶなど、物件や募集条件に応じて複数の媒体を活用した募集活動を行っています。

自主管理を継続されるオーナー様からの、空室募集のみのご依頼にも対応しています。

 

6．長期間空室の場合は用途や区画の見直しも検討する

長期間空室が続いている店舗・事務所では、募集賃料や広告だけでなく、物件の使い方そのものを見直す方法もあります。

例えば、次のようなケースです。

• 事務所からサービス店舗への募集対象の変更
• 大きな区画を分割して募集する
• 複数の小区画を一体利用できるようにする
• 店舗から事務所への転用
• 建物の用途や設備を見直して新たな需要を取り込む

ただし、用途変更や区画変更には注意が必要です。

建築基準法上の用途変更手続きが必要になる場合や、消防設備、避難経路、設備容量などの確認が必要になることがあります。

また、区画を分割する場合には、電気・空調・給排水などの設備を個別に設ける必要が生じることもあります。

そのため、工事費用と想定賃料を比較し、収益改善につながるかどうか検討することが重要です。

レジスタでは、建築に関する知識も活かしながら、物件の状態や募集条件に応じた活用方法をご提案しています。

 

7．賃貸経営を続けるか、売却するかも比較する

相続した店舗・事務所については、必ずしも賃貸経営を続けることが最適とは限りません。

例えば、築年数が古く、大規模な修繕が必要なビルでは、空室改善のために多額の費用が発生する可能性があります。

一方、立地が良く、テナント需要が見込める物件であれば、募集条件の見直しによって収益性を改善できる場合があります。

また、収益不動産では、賃料収入や稼働率が売却価格の判断材料になります。

そのため、空室を改善してから売却するという方法も考えられます。

比較したい3つの選択肢

① 現在の状態で売却する

修繕や募集に費用をかけずに売却する方法です。

② テナントを募集し、賃貸経営を継続する

空室を改善して賃料収入を得ながら、長期的に保有する方法です。

③ テナントを誘致してから売却する

稼働率や収益性を改善し、収益不動産として売却する方法です。

ただし、テナントが入居すれば必ず高く売れるわけではありません。

買主が自己利用や建替えを希望している場合には、空室の方が評価されるケースもあります。

また、普通借家契約で貸し出した場合には、貸主の都合だけで簡単に契約を終了できないため、将来的な売却方法にも影響します。

現在の売却価格、賃貸した場合の収益性、テナント誘致後の想定売却価格を比較することが大切です。

 

相続した店舗・事務所の募集前に確認したいチェックリスト

相続した店舗・事務所の募集を検討する際には、次の項目を確認してみましょう。

• 現在の募集賃料は周辺相場に合っているか
• 募集可能な業種を限定しすぎていないか
• 電気・ガス・給排水などの設備状況を把握しているか
• 原状回復やリフォームの必要性を検討したか
• 敷金・保証金などの条件は適切か
• 募集媒体や広告内容は十分か
• 用途や区画を見直す余地はないか
• 将来的な売却も含めて検討しているか

すべての項目を改善する必要はありません。

物件ごとに優先順位をつけ、費用対効果を考えながら対応することが重要です。

 

まとめ｜相続した店舗・事務所の空室は募集方法を見直すことから

相続した店舗・事務所が空室になっている場合、以前と同じ条件で募集を続けることが必ずしも最適とは限りません。

賃料、業種、内装、設備、契約条件、募集媒体などを見直すことで、新たなテナント需要を取り込める可能性があります。

また、築年数が古い物件では、原状回復やリフォーム、用途変更なども選択肢になります。

ただし、多額の工事費用をかける前に、現在の賃貸需要や想定賃料を確認することが大切です。

さらに、将来的な売却を考えている場合には、テナントを誘致することが売却価格や買主層にどのような影響を与えるかも検討する必要があります。

相続した店舗・事務所だからこそ、これまでの賃貸条件をそのまま引き継ぐのではなく、現在の市場に合わせた募集戦略を考えてみてはいかがでしょうか。

 

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レジスタ合同会社では、日本橋・人形町エリアを中心に、店舗・事務所・テナントビルなどの事業用賃貸仲介、賃貸管理、不動産売買仲介を行っています。

弊社では「テナントショップ人形町」を運営し、店舗や事務所のテナント募集に取り組んでいます。

また、建築に関する知識を活かし、原状回復や設備更新、用途・区画の見直し、バリューアップなども含めたご相談に対応しています。

「相続した店舗が空室になり、募集方法が分からない」

「親が長年貸していた事務所を、現在の相場で募集したい」

「古い店舗をリフォームしてから貸すべきか迷っている」

「現在の管理会社を変更したい」

「ひとまずテナントを募集し、将来的には売却したい」

このようなご相談にも対応しております。

自主管理を継続されるオーナー様からの空室募集のみのご依頼も承っています。

また、相続に関する権利関係や法律・税務上の問題については、司法書士・弁護士・税理士などの専門家と連携しながら対応いたします。

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