一棟マンションの管理を任せるなら？管理会社の選び方と比較すべき5つのポイント

一棟マンションやアパートを所有しているオーナー様にとって、賃貸管理会社の選定は賃貸経営を左右する重要な判断の一つです。

「管理手数料が安い会社を選べばよいのだろうか？」
「空室対策に強い管理会社はどう見分ければよい？」
「建物の修繕や設備トラブルまで相談できる？」
「現在の管理会社を変更した方がよいのだろうか？」

このようなお悩みをお持ちのオーナー様も多いのではないでしょうか。

一棟マンションの管理業務は、家賃の集金や入居者からの問い合わせ対応だけではありません。

入居者募集、契約更新、退去時の原状回復、建物の維持管理、修繕計画など、幅広い業務が関係します。

そして、管理会社の対応によって、空室期間や修繕費用、さらには将来的な不動産の資産価値にも違いが生まれることがあります。

今回は、一棟マンションの管理会社を選ぶ際に比較したい5つのポイントについて、不動産仲介・建築・賃貸管理の視点から解説します。

 

1．入居者募集・空室対策に強い管理会社か

最初に確認したいのが、入居者募集と空室対策への取り組みです。

一棟マンションの賃貸経営では、空室期間が長くなるほど賃料収入が減少します。

例えば、月額賃料10万円の住戸が3か月空室になれば、単純計算で30万円の賃料収入を得られないことになります。

空室が複数発生すれば、その影響はさらに大きくなります。

管理会社を選ぶ際には、次のような点を確認しましょう。

• 募集賃料をどのように査定しているか
• どのような不動産ポータルサイトに掲載するか
• 募集図面や室内写真の品質は十分か
• 他の仲介会社にも積極的に情報を提供しているか
• 反響が少ない場合に改善提案があるか

特に重要なのは、単に募集情報を掲載するだけでなく、反響状況を確認しながら募集方法を改善していくことです。

空室が長引いている場合、賃料を下げる前に募集写真や設備、募集条件を見直すことで改善できるケースもあります。

管理会社の募集力は、賃貸経営の収益に直結する重要な比較ポイントです。

 

2．建物の維持管理・修繕に関する知識があるか

一棟マンションの管理では、入居者対応だけでなく、建物そのものの維持管理も重要です。

マンションやアパートには、給排水設備、電気設備、消防設備、外壁、防水、共用部など、さまざまな管理対象があります。

これらの設備は経年劣化するため、適切な点検や修繕が必要です。

例えば、給排水設備の不具合を放置すると漏水事故につながる可能性があり、外壁や屋上防水の劣化も建物に大きな影響を与えることがあります。

一方で、すべての設備を早期に交換すればよいというわけでもありません。

修繕の必要性や緊急性、費用対効果を踏まえて判断することが大切です。

賃貸住宅メンテナンス主任者の知識を活かした建物管理

レジスタでは、賃貸住宅の維持管理に関する知識を深めるため、賃貸住宅メンテナンス主任者の資格を取得しています。

さらに、当社は建築工事にも携わっているため、不動産管理と建築の両方の視点から建物の状態を確認することができます。

例えば、設備の不具合が発生した際にも、修繕の必要性や対応方法について、建築・設備の知識を踏まえた検討が可能です。

管理会社を選ぶ際には、修繕工事を手配できるかどうかだけでなく、工事内容や費用について適切な説明ができるかも確認したいポイントです。

なお、法定点検や専門的な調査については、それぞれ必要な資格・技術を持つ専門業者による対応が必要になります。

 

3．入居者対応・緊急時の管理体制が整っているか

賃貸管理では、入居者からさまざまな問い合わせが寄せられます。

代表的なものとして、以下のようなケースがあります。

• エアコンや給湯器の故障
• 水漏れや排水管の詰まり
• 鍵の紛失
• 騒音や生活マナーに関する相談
• 共用設備の不具合
• 賃料の支払いに関する問い合わせ

特に漏水などのトラブルは、対応が遅れることで被害が拡大する可能性があります。

管理会社を比較する際には、営業時間内の対応だけでなく、夜間や休日の緊急連絡体制についても確認しておきたいところです。

24時間コールセンターの活用

夜間や休日に設備トラブルが発生した場合、入居者が連絡できる窓口を設けておくことは安心につながります。

レジスタでは、管理内容に応じて24時間コールセンターサービスの導入にも対応しています。

ただし、24時間受付と、すべてのトラブルに対して24時間現地対応できることは同じではありません。

受付内容に応じた一次対応、緊急性の判断、専門業者への手配など、具体的なサービス範囲を確認することが重要です。

また、トラブルの対応履歴を記録し、オーナー様へ必要な報告を行うことも管理会社の大切な役割です。

 

4．管理手数料だけでなく業務内容を比較する

管理会社を選ぶ際、管理手数料を重視するオーナー様は少なくありません。

一般的に、賃貸管理の手数料は賃料収入に対する一定割合で設定されることが多く、管理会社や業務範囲によって異なります。

例えば、月額賃料収入100万円の一棟マンションで比較してみましょう。

管理手数料率	月額管理料	年間管理料
3％	30,000円	360,000円
4％	40,000円	480,000円
5％	50,000円	600,000円

※税別・賃料収入100万円を算定基礎とした単純計算例です。実際の算定対象や費用は契約条件により異なります。

管理手数料が3％と5％では、年間24万円の差が生じます。

しかし、手数料が安い管理会社が必ずしも賃貸経営にとって有利とは限りません。

例えば、管理手数料が安くても空室期間が長くなれば、結果的に収益が減少する可能性があります。

また、管理業務に含まれる範囲も会社によって異なります。

確認したいのは、以下のような項目です。

• 賃料集金・滞納督促は管理料に含まれるか
• 契約更新時に別途費用が発生するか
• 退去立会い・原状回復の手配費用はどうなるか
• 共用部清掃や設備点検は別契約か
• 24時間コールセンターの費用は含まれるか
• 修繕工事の手配に別途費用が発生するか

管理会社の比較では、管理手数料の金額だけでなく、業務内容と賃貸経営全体への効果を確認することが重要です。

 

5．賃貸経営の収益改善や将来の売却まで相談できるか

一棟マンションを所有する目的は、単に満室を維持することだけではありません。

安定した賃料収入を確保し、建物の資産価値を維持しながら、中長期的な賃貸経営を行うことが重要です。

そのためには、入居率だけでなく、運営経費や修繕費用、キャッシュフローなどにも目を向ける必要があります。

 

賃貸住宅経営アドバイザーの視点

レジスタでは、賃貸住宅経営アドバイザー（PMアドバイザー）の資格を取得しています。

賃貸経営では、例えば以下のような指標が重要になります。

NOI（営業純利益）

賃料収入などから、管理費や維持管理費などの運営経費を差し引いた収益を示す指標です。

キャッシュフロー

賃料収入から運営経費、借入金返済、設備投資などの実際の資金支出を考慮した資金の流れです。

入居率・稼働率

空室状況を把握するための指標ですが、入居率が高くても賃料設定や経費によって収益性は異なります。

これらの数字を確認することで、賃貸経営の課題が見えてくる場合があります。

 

将来的な売却も見据えた管理

一棟マンションは、将来的に売却する可能性もある収益不動産です。

売却時には、賃料収入や稼働状況、建物の維持管理状況、修繕履歴、賃貸借契約の内容などが購入検討者の判断材料になります。

レジスタでは収益不動産の売買仲介にも対応しているため、賃貸管理だけでなく、将来的な売却を見据えたご相談も承っております。

日々の管理から将来の資産運用まで、長期的な視点で相談できる管理会社を選ぶことも大切です。

 

 

管理会社を変更したい場合はどうすればよい？

すでに管理会社へ委託している一棟マンションでも、管理会社を変更することは可能です。

ただし、管理会社変更にはいくつかの確認事項があります。

まず、現在の管理委託契約書を確認し、解約予告期間や解約条件を把握します。

そのうえで、新しい管理会社の選定、管理開始時期の調整、賃貸借契約書や入居者情報の引継ぎなどを進めます。

特に一棟マンションでは、複数の入居者がいるため、賃料の振込先や緊急連絡先などを正確に周知する必要があります。

管理会社変更の具体的な流れについては、関連記事「賃貸管理会社を変更したい！オーナーが知っておきたい手続きと注意点」でも解説しています。

なお、管理会社が貸主となっているサブリース契約の場合は、通常の管理委託契約とは異なるため、契約内容に応じた検討が必要です。

 

レジスタは一棟マンション・アパートの賃貸管理にも対応しています

レジスタ合同会社では、東京都内を中心に、一棟マンション・アパートの賃貸管理についてご相談を承っております。

当社は、日本橋人形町を拠点に、居住用・事業用の賃貸仲介、賃貸管理、不動産売買、建築工事などを行っています。

賃貸管理における当社の強みは、以下の3つです。

① 賃貸仲介の経験を活かした募集力

居住用マンションだけでなく、店舗・オフィスなどの事業用物件についても賃貸仲介を行っています。

一棟マンションに店舗や事務所が併設されている場合にも、居住用と事業用それぞれの特性を踏まえた募集・管理のご相談が可能です。

② 建築・設備の知識を活かした建物管理

賃貸住宅メンテナンス主任者の知識と建築工事の経験を活かし、建物の維持管理や修繕についてもご相談を承ります。

日常的な設備トラブルへの対応から、中長期的な修繕の検討まで、建物の状態に応じた提案を大切にしています。

③ 賃貸経営と資産価値を考えた提案

賃貸住宅経営アドバイザーの知識を活かし、空室対策や運営経費、将来的な収益性を踏まえた賃貸経営をサポートします。

また、収益不動産の売買仲介にも対応しているため、将来的な売却や資産の組み替えなどについてもご相談いただけます。

 

まとめ｜一棟マンションの管理会社は総合力で選びましょう

一棟マンションの管理会社を選ぶ際には、次の5つのポイントを比較することが大切です。

1. 入居者募集・空室対策に強いか
2. 建物の維持管理・修繕に関する知識があるか
3. 入居者対応・緊急時の管理体制が整っているか
4. 管理手数料と業務内容のバランスが適切か
5. 収益改善や将来の売却まで相談できるか

管理手数料の安さだけで判断するのではなく、オーナー様の賃貸経営をどのように支えてくれる管理会社なのかを見極めることが重要です。

レジスタでは、一棟マンション・アパートの新規管理受託はもちろん、現在の管理会社からの変更や、自主管理から管理委託への切り替えについてもご相談を承っております。

また、店舗・オフィス・テナントビルなどの事業用不動産についても対応しております。

「現在の管理体制を見直したい」「空室対策を強化したい」「建物の維持管理も含めて相談したい」

このようなお悩みをお持ちのオーナー様は、ぜひお気軽にお問い合わせください。