古いビルだから決まらない？築年数が経過した店舗・事務所の空室対策

日本橋・人形町周辺で築年数が経過したビルを所有されているオーナー様の中には、

「古いビルだからテナントが決まらないのでは？」

「新しいビルには勝てない」

「大規模なリニューアルをしないと貸せない？」

とお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

確かに、築年数は店舗・事務所を探している借主様が確認する項目の一つです。

しかし、

築年数が古い＝テナントが決まらない

とは限りません。

借主様が見ているのは築年数だけではなく、立地、賃料、広さ、設備、建物の管理状態、初期費用、使いやすさなどを含めた総合的な条件です。

特に日本橋・人形町のように、築年数が経過した中小規模のビルも存在するエリアでは、建物の特徴と借主様のニーズをうまく合わせることが重要です。

今回は、築年数が経過した店舗・事務所の空室対策について考えてみます。

 

「築古だから決まらない」と考える前に確認したいこと

数か月募集してもテナントが決まらないと、

「やっぱり建物が古いからだ」

と思ってしまうかもしれません。

しかし、本当に築年数だけが原因でしょうか。

例えば、

• 募集賃料が周辺相場より高い
• 初期費用が高い
• 募集図面が古い
• 写真が少ない
• 募集可能な業種が狭い
• 物件情報が十分に流通していない
• 内見しにくい
• 共用部分の印象が良くない

など、別の原因がある可能性もあります。

そのため、築年数を理由に大幅な賃料減額や大規模改修を行う前に、

「どの段階で借主様の検討から外れているのか」

を確認することが重要です。

 

① 古さより「管理されているか」を見られる

築30年、40年、50年と経過した建物を、新築のように見せることはできません。

しかし、

「古い建物」と「古くて管理されていない建物」は違います。

例えば、

エントランスが清掃されている。

共用廊下が整理されている。

照明が切れていない。

郵便受け周辺がきれいになっている。

不要な掲示物が放置されていない。

このような基本的な管理だけでも、内見時の印象は変わります。

反対に、建物そのものは比較的新しくても、共用部分が汚れていたり、照明が切れていたりすると、借主様に不安を与えることがあります。

特に店舗の場合には、借主様自身だけでなく、

「ここへ自分のお客様を呼べるか」

という視点でも建物を見ています。

築年数そのものは変えられませんが、建物の印象は改善できます。

 

② 大規模改修の前に「小さな改善」を考える

空室が続くと、

「外壁を全面改修した方がいいのでは？」

「エントランスを全部作り直そうか」

と考えることもあると思います。

もちろん、必要な改修であれば実施すべきです。

しかし、テナント募集のためだけに多額の費用をかけるのであれば、その投資によってどの程度募集力が改善するのかを考える必要があります。

まずは、

• 共用部分の清掃
• 照明の交換
• 古い掲示物の撤去
• 館銘板・案内板の整理
• 空室内の清掃
• 残置物の撤去
• 看板スペースの整理

など、比較的取り組みやすい部分から確認してみる方法があります。

特に照明は、暗い共用廊下や室内の印象を大きく変えることがあります。

「古さを隠す」のではなく、「きちんと手入れされている建物に見せる」

という考え方が重要です。

 

③ 築古ビルだからこそ「誰に貸すか」を考える

すべての借主様が新築・築浅ビルを希望しているわけではありません。

事業者によって優先順位は異なります。

例えば、

「建物の新しさより日本橋という立地を優先したい」

「駅から近ければ築年数は気にしない」

「賃料を抑えて店舗を出したい」

「内装を自由につくり込みたい」

「小規模な事務所なので豪華なエントランスは必要ない」

という借主様もいます。

そうであれば、新築ビルと同じ土俵だけで競争する必要はありません。

築年数が経過していても、

立地・広さ・賃料・使い勝手のバランスが合う借主様を探す

という考え方があります。

「誰にでも選ばれるビル」を目指すのではなく、

「このビルを選ぶ可能性が高い事業者は誰なのか」

を考えて募集することが大切です。

 

④ 事務所だけでなくサービス店舗の可能性も検討する

築年数が経過したビルの事務所区画で、

「何か月も事務所として募集しているが決まらない」

という場合には、用途を広げられないか検討する方法もあります。

建物条件や法令、設備などの確認は必要ですが、例えば、

• 美容・サロン
• スクール
• 各種教室
• パーソナルジム
• ショールーム
• 予約制サービス
• 来店型事務所

などです。

特に2階以上でも、通行人による飛び込み来店を必要としない業種であれば検討対象になる可能性があります。

もちろん、どのビルでも店舗利用できるわけではありません。

しかし、

「これまで事務所だったから次も事務所」

と決めてしまう前に、その区画でどのような利用方法が可能なのか確認する価値はあります。

 

⑤ 設備面の弱点を整理する

築年数が経過したビルでは、借主様から設備について質問されることも多くなります。

例えば、

• エレベーター
• 空調
• 電気容量
• インターネット環境
• トイレ
• 給湯
• セキュリティ
• 耐震性
• 24時間利用
• 給排水

などです。

重要なのは、弱点を隠すことではありません。

例えばエレベーターがない3階の物件なら、それを変えるのは簡単ではありません。

その場合は、

「エレベーターがないことを前提として、それでも検討する可能性がある借主様へどう届けるか」

を考えます。

反対に、

「築年数は古いが個別空調へ更新している」

「トイレを改修している」

「インターネット環境を整備している」

など、改善済みの設備があれば積極的に伝えるべきです。

築年数だけでは分からない建物の状態を、募集情報できちんと伝えることが重要です。

 

⑥ 写真を昔のまま使い続けていませんか？

築古ビルほど、募集写真は重要だと考えます。

以前撮影した暗い写真。

荷物が残っている室内写真。

曇天時の外観写真。

現在とは違う古い共用部分の写真。

このような写真を使い続けていると、実際の物件よりも古い印象を与えてしまう可能性があります。

写真を撮り直すだけでも、

• 建物外観
• エントランス
• 室内
• 窓からの眺望
• 共用部分
• トイレ
• 前面道路
• 最寄り駅からの動線

など、物件の見え方を改善できます。

特に日本橋・人形町周辺では、

建物単体だけではなく「この場所に会社や店舗を構える」という立地の魅力

も募集情報の一部です。

築年数だけに目を向けず、立地を含めて物件を見せることが重要です。

 

⑦ 賃料を下げる前に、条件全体を確認する

「築古だから賃料を下げなければ決まらない」

と考えるのも少し早いかもしれません。

借主様が比較しているのは月額賃料だけではありません。

• 共益費
• 敷金・保証金
• 礼金
• 償却
• 契約期間
• 更新条件
• フリーレント
• 入居可能時期

なども含めて判断しています。

例えば、賃料を恒久的に下げる代わりに、

一定期間のフリーレントを検討する

という方法もあります。

また、保証金などの初期費用が周辺物件と比べて高くなっていないか確認することも重要です。

もちろん、募集賃料自体が現在の相場より高ければ見直す必要があります。

大切なのは、

「築古だから値下げ」ではなく、現在の市場と反響を確認して判断すること

です。

 

⑧ 「問い合わせがない」のか「内見後に決まらない」のか

築古ビルの空室対策でも、反響分析は非常に重要です。

例えば、

問い合わせがほとんどない

この場合は、

募集賃料、初期費用、募集業種、情報流通、募集写真などを確認します。

問い合わせはあるが内見にならない

図面や写真を見た段階で、何らかの条件が合っていない可能性があります。

内見は入るが申込みにならない

実際の室内や共用部分、設備、建物の印象、競合物件との差などを確認します。

つまり、

「築40年だから決まらない」

と結論づける前に、募集のどこで止まっているのかを確認すると、改善すべきポイントが見えてくることがあります。

 

築古ビルならではの魅力がある場合も

古いことが、必ずしもすべてマイナスになるわけではありません。

物件によっては、

• 小規模区画がある
• 賃料を抑えやすい
• 内装の自由度が高い
• 個性的な外観や雰囲気がある
• 駅から近い
• 繁華性のある場所にある
• 新築には少ない広さ・間取りがある

などが強みになることもあります。

特に店舗では、古い建物の雰囲気を生かした内装が業態と合うケースもあります。

事務所でも、

「豪華なビルより立地とコストを重視する」

という企業があります。

大切なのは、

新築ビルの劣化版として募集するのではなく、その物件の特徴に合った借主様を探すこと

です。

 

建替え・大規模改修だけが空室対策ではありません

築年数が経過すると、

「そろそろ建替えた方がいいのでは？」

という話になることもあります。

もちろん、建物の状態や収益性、法規制、将来の資産活用などを考えれば、建替えを検討する時期はあります。

しかし、

空室が1室出た＝建替え

ではありません。

募集条件の変更や小規模改修、用途の見直しなどで改善できる可能性もあります。

大きな投資をする前に、

現在の建物でできる空室対策

を一度整理してみることをおすすめします。

 

日本橋・人形町の築古ビル、1室の募集からご相談ください

レジスタ合同会社では、日本橋・人形町周辺を中心に、店舗・事務所などの事業用賃貸物件を取り扱っています。

また、店舗・事務所専門の「テナントショップ人形町」を運営しています。

築年数が経過したビルについても、

「数か月募集しているが決まらない」

「古いビルなので募集できるか不安」

「事務所以外の用途でも募集できないか相談したい」

「賃料を下げる前にできることを知りたい」

「自主管理は続けたいので、空室の募集だけお願いしたい」

「大規模改修をする前に募集方法を見直したい」

といったご相談を承ります。

賃貸管理を弊社へ変更していただく必要はありません。

店舗1区画、事務所1室の募集からでもご相談いただけます。

築年数だけで「決まりにくい物件」と判断するのではなく、

立地、賃料、設備、管理状態、募集可能業種などを確認し、その物件を必要としている借主様へどう届けるか

を一緒に考えていきます。

日本橋・人形町周辺で築年数が経過した店舗・事務所の空室にお悩みのオーナー様は、レジスタ合同会社・テナントショップ人形町までお気軽にご相談ください。