相続した古いアパート・マンションはリフォームすべき？費用対効果と空室対策

親や親族からアパート・マンションなどの賃貸物件を相続したものの、築年数が古く、今後の賃貸経営に悩まれている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

「空室が増えているので、リフォームした方がよいのだろうか」

「古い設備を交換すれば、賃料を上げられるのでは？」

「親が長年管理していた物件なので、修繕履歴がよく分からない」

「多額のリフォーム費用をかけるより、売却した方がよいのでは？」

相続した賃貸物件では、これまでの管理状況や建物の状態を十分に把握できていないケースもあります。

しかし、築年数が古いからといって、必ずしも大規模なリフォームが必要とは限りません。

一方、必要な修繕を先送りすると、空室が長期化したり、建物の不具合によって入居者とのトラブルにつながったりする可能性もあります。

大切なのは、建物の状態と周辺の賃貸需要を把握し、費用対効果を考えながら改善方法を検討することです。

今回は、相続した古いアパート・マンションのリフォームについて、費用対効果の考え方や空室対策、売却との比較を不動産会社の視点から解説します。

 

1．相続した古い賃貸物件は、まず現状を把握する

相続したアパート・マンションのリフォームを検討する際、最初に行いたいのが建物の現状確認です。

特に被相続人が長年自主管理していた物件では、過去の修繕内容や設備の交換時期が分からない場合があります。

まずは次のような項目を確認しましょう。

• 建物の築年数と構造
• 過去の外壁・屋上防水工事
• 給排水設備の状態
• エアコン・給湯器などの設備
• 空室の内装や原状回復状況
• 共用廊下・階段・エントランスの状態
• 現在の入居率と空室期間
• 今後必要になる大規模修繕

例えば、空室の内装が古いことだけが問題であれば、比較的少ない費用で改善できる可能性があります。

一方、給排水管の老朽化や雨漏りなどが発生している場合には、室内リフォームよりも建物の基本性能に関わる修繕を優先する必要があります。

見た目をきれいにする工事と、建物を維持するために必要な工事は分けて考えることが重要です。

 

2．リフォームすれば空室は埋まる？

築年数が古い賃貸物件では、リフォームによって入居希望者からの評価が改善する可能性があります。

例えば、古いキッチンや浴室、傷んだ床材などを改善することで、内見時の印象が良くなることがあります。

しかし、リフォームを行えば必ず入居者が決まるわけではありません。

空室の原因が立地や賃料設定、募集方法にある場合には、多額のリフォームを行っても十分な効果が得られない可能性があります。

そこで、まず確認したいのが現在の募集状況です。

問い合わせが少ない場合

問い合わせ自体が少ない場合には、次のような原因が考えられます。

• 募集賃料が周辺相場より高い
• 掲載写真や間取り図が分かりにくい
• 募集媒体が限定されている
• 初期費用が周辺物件より高い
• 設備条件が競合物件に劣っている

このような場合には、リフォームよりも先に募集条件や広告内容を見直すことが有効かもしれません。

内見はあるのに成約しない場合

一方、問い合わせや内見はあるものの、なかなか成約しない場合には、室内の状態が影響している可能性があります。

例えば、写真ではきれいに見えても、実際に内見するとクロスの汚れや設備の古さが気になるケースです。

内見後の反応を確認することで、改善すべき部分が見えてくる場合があります。

リフォームを検討する際には、まず空室の原因を分析することが大切です。

 

3．リフォーム費用と賃料アップの費用対効果を比較する

相続した賃貸物件のリフォームでは、費用対効果を確認することが欠かせません。

例えば、現在の募集賃料が月額7万円の部屋について、100万円のリフォームを行うことで月額8万円で募集できると仮定します。

この場合、賃料の増加額は月額1万円、年間12万円です。

単純計算では、リフォーム費用100万円を賃料増加分だけで回収するには約8年4か月かかります。

ただし、これは空室が発生せず、追加の経費もかからないと仮定した計算です。

実際には、管理費用や修繕費、空室期間なども考慮する必要があります。

また、リフォームを行わなくても月額7万円で入居者が決まるのであれば、賃料アップのために100万円を投資することが適切かどうか慎重に判断する必要があります。

一方、リフォームを行わなければ長期間空室が続くと予想される場合には、賃料増加分だけでなく、空室期間の短縮による効果も考慮できます。

つまり、リフォームの効果は賃料アップだけではありません。

空室期間の短縮、入居率の改善、将来的な修繕費用の抑制なども含めて判断することが重要です。

 

4．リフォーム費用をかけずにできる空室対策もある

空室対策というと、室内のリフォームを思い浮かべる方も多いかもしれません。

しかし、必ずしも多額の工事費用をかける必要はありません。

例えば、次のような改善策が考えられます。

① 募集写真と間取り図を見直す

インターネットで物件を探す入居希望者にとって、室内写真や間取り図は重要な判断材料です。

室内がきれいでも、写真が暗かったり、間取り図が分かりにくかったりすると、物件の魅力が十分に伝わらないことがあります。

募集広告を見直すだけでも、問い合わせ状況が変わる可能性があります。

② 共用部の清掃や美観を改善する

エントランスや共用廊下、階段、ゴミ置き場などの状態も、物件の印象に影響します。

例えば、共用照明の交換や清掃の徹底など、比較的少ない費用で改善できることもあります。

③ 入居条件を見直す

敷金・礼金などの初期費用や、入居条件を見直すことも選択肢です。

例えば、物件の条件に応じて二人入居やペット飼育などを検討することで、募集対象が広がる可能性があります。

ただし、建物の構造や管理体制、既存入居者への影響などを考慮する必要があります。

④ 募集方法を見直す

長年同じ不動産会社へ募集を依頼している場合には、現在の募集媒体や広告内容を確認してみましょう。

募集状況や問い合わせ件数、内見後の反応などを把握し、必要に応じて募集方法を改善することが大切です。

 

5．原状回復とバリューアップ工事は分けて考える

古いアパート・マンションのリフォームでは、原状回復とバリューアップを分けて考えることをおすすめします。

原状回復とは？

原状回復は、退去後の室内を次の入居者へ貸し出せる状態に整えるための工事です。

例えば、クロスの張替えや床材の補修、ハウスクリーニングなどが考えられます。

ただし、退去時に借主が負担する原状回復の範囲と、貸主が次の募集に向けて行う改修工事は同じではありません。

通常損耗や経年変化に関する負担は、法令や契約内容などに基づいて判断する必要があります。

バリューアップとは？

バリューアップは、物件の競争力や収益性を高めることを目的とした改善です。

例えば、次のような工事が考えられます。

• 古いキッチンや浴室の交換
• 独立洗面台の設置
• 間取りの変更
• 収納スペースの改善
• インターネット設備の導入
• 共用部やエントランスの改修

ただし、すべての設備を新しくすればよいわけではありません。

周辺の入居者ニーズや想定賃料を確認し、投資効果が期待できる工事を優先することが重要です。

 

6．築古物件では大規模修繕の費用にも注意

相続したアパート・マンションの築年数が古い場合、室内リフォームだけでなく、建物全体の修繕計画も確認する必要があります。

特に注意したいのが、次のような工事です。

• 外壁補修・塗装
• 屋上やバルコニーの防水
• 給排水管の更新
• 鉄部の塗装・補修
• 共用設備の交換
• エレベーターの修繕・更新

こうした工事は、建物の規模や状態によって高額になる場合があります。

例えば、空室改善のために数百万円のリフォームを行った直後に、屋上防水や給排水設備の大規模修繕が必要になることも考えられます。

そのため、目先の空室対策だけでなく、今後5年から10年程度の修繕計画も踏まえて判断することが大切です。

また、建物の安全性に関わる不具合については、収益性の検討とは別に、適切な対応が求められます。

 

7．管理会社を見直すことで収益改善につながることも

相続した賃貸物件では、親が長年付き合っていた管理会社へ、そのまま管理を委託しているケースもあります。

もちろん、管理会社を変更する必要がない場合もあります。

しかし、相続をきっかけに管理業務の内容や募集状況を確認することは、賃貸経営を見直す良い機会です。

例えば、次のような点を確認してみましょう。

• 空室募集について定期的な報告があるか
• 周辺相場に応じた賃料設定が行われているか
• リフォームや設備更新について費用対効果を踏まえた提案があるか
• 修繕工事の内容や費用が適切か
• 管理委託費用と業務内容が見合っているか

また、管理会社へすべての業務を委託する方法だけでなく、自主管理を続けながら空室募集だけを不動産会社へ依頼する方法もあります。

レジスタでは、管理会社変更のご相談や、自主管理物件の空室募集にも対応しています。

 

8．リフォームするより売却した方がよいケースもある

相続したアパート・マンションについては、必ずしも賃貸経営を継続することが最適とは限りません。

例えば、建物の老朽化が進んでおり、多額の修繕費用が必要な場合には、現況のまま売却する方が適している可能性があります。

また、複数の相続人がいる場合には、将来的な修繕費用の負担や賃料収入の分配などについて、意見が分かれることもあります。

このような場合には、次の3つの方法を比較することをおすすめします。

① 現在の状態で売却する

リフォーム費用をかけずに売却する方法です。

建物の状態や空室率によって売却価格が変わる可能性がありますが、将来的な修繕負担や管理業務から離れることができます。

② リフォーム・空室改善を行ってから売却する

必要な工事を行い、入居率や賃料収入を改善してから売却する方法です。

収益物件としての評価が高まる可能性がありますが、工事費用や募集期間などを考慮する必要があります。

③ リフォームして賃貸経営を継続する

空室を改善し、長期的に家賃収入を得る方法です。

ただし、将来的な修繕費用や空室リスクを負担し続けることになります。

収益不動産では、賃料収入や稼働率が売却価格に影響することがあります。

そのため、現在の売却価格と、リフォーム後の収益性や想定売却価格を比較することが重要です。

 

9．相続した賃貸物件のリフォームは、工事前の収支検討が重要

相続した古いアパート・マンションでは、リフォームを行うことで空室改善につながる可能性があります。

しかし、リフォーム費用をかけたからといって、必ず賃料が上がったり、入居者が決まったりするわけではありません。

重要なのは、工事を始める前に次の項目を確認することです。

• 現在の募集賃料と周辺相場
• 空室の原因
• リフォームに必要な費用
• 工事後の想定賃料
• 想定される空室期間
• 建物全体の今後の修繕費用
• 現況売却した場合の価格

これらを比較することで、リフォームを行うべきか、募集条件を見直すべきか、売却するべきかを判断しやすくなります。

賃貸経営では、工事にいくらかけるかよりも、その投資によってどれだけ収益が改善するかが重要です。

 

まとめ｜相続した古い賃貸物件はリフォーム前に賃貸需要と収益性を確認する

相続したアパート・マンションの築年数が古い場合でも、必ずしも大規模なリフォームが必要とは限りません。

募集条件や広告内容、共用部の美観などを見直すことで、比較的少ない費用で空室改善につながる可能性があります。

一方、設備の老朽化や建物の不具合がある場合には、必要な修繕を適切に行うことが重要です。

また、リフォーム費用が高額になる場合には、賃貸経営を継続するだけでなく、現況売却や空室改善後の売却も選択肢になります。

相続した賃貸物件だからこそ、これまでの管理方法をそのまま引き継ぐのではなく、今後の収益性や資産価値を考えた判断が大切です。

 

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また、不動産売買仲介や建築に関する業務にも対応しているため、単なる空室募集だけでなく、原状回復やリフォーム、バリューアップ、将来的な売却まで幅広くご相談いただけます。

「相続した古いアパートの空室を改善したい」

「リフォームにいくら費用をかけるべきか分からない」

「現在の管理会社や募集方法を見直したい」

「建物が古いので、賃貸経営を続けるか売却するか迷っている」

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このようなご相談にも対応しております。

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