日本橋のビルオーナー様へ｜空室が長期化する前に見直したい5つのポイント

日本橋・人形町周辺で店舗や事務所を所有されているビルオーナー様からすると、できるだけ避けたいのが空室の長期化です。

募集を開始した当初は、

「日本橋ならそのうち決まるだろう」

「以前も募集したら決まったので今回も大丈夫だろう」

と思っていたものの、1か月、2か月、3か月と時間が経過してしまうことがあります。

店舗や事務所の空室が長期化すると、その期間は当然ながら賃料収入を得られません。

月額30万円の区画なら、単純計算でも6か月の空室で180万円分の賃料収入が発生しないことになります。

さらに、空室が長くなってから慌てて大幅な賃料減額を行うよりも、早い段階で募集状況を確認し、必要な部分だけを改善していく方がよいケースもあります。

今回は、日本橋・人形町周辺の店舗・事務所について、空室が長期化する前にビルオーナー様に見直していただきたい5つのポイントをご紹介します。

 

まず確認したいのは「なぜ決まっていないのか」

募集条件を見直す前に、最初に確認したいことがあります。

それは、

「どの段階で止まっているのか」

です。

例えば、同じ3か月間の空室でも、

• 問い合わせがほとんどない
• 問い合わせはあるが内見にならない
• 内見はあるが申込みにならない
• 申込みを検討してもらえるが条件面でまとまらない

では、原因が違います。

問い合わせ自体がないのであれば、賃料や募集条件、情報の流通方法などを確認する必要があります。

問い合わせは多いのに内見につながらないのであれば、写真や図面を見た段階で何かが検討の妨げになっている可能性があります。

内見までは入るのに申込みがないのであれば、実際の室内状態や建物設備、競合物件との比較などが影響しているかもしれません。

つまり、

「決まらないから賃料を下げよう」

とすぐに判断するのではなく、募集開始から現在までの反響を確認して原因を探ることが重要です。

 

1．募集賃料だけでなく「募集条件全体」を見直す

空室が長期化すると、最初に検討されやすいのが賃料の値下げです。

もちろん、周辺相場と比較して募集賃料が明らかに高ければ、見直しが必要な場合があります。

しかし、借主様が比較しているのは月額賃料だけではありません。

店舗・事務所では、

• 共益費
• 敷金・保証金
• 礼金
• 償却
• 更新料
• 契約期間
• 定期借家か普通借家か
• フリーレント
• 入居可能時期

なども含めて検討されます。

例えば、賃料は周辺相場と大きく変わらなくても、保証金が競合物件より大幅に高ければ、開業資金を抑えたい事業者から敬遠される可能性があります。

反対に、賃料を下げなくても、

「内装工事期間について一定期間のフリーレントを相談可能にする」

「保証金について申込内容に応じて相談する」

など、別の条件を調整することで成約につながる場合もあります。

大切なのは、賃料だけを見るのではなく、借主様から見た総合的な条件を確認することです。

 

2．募集できる業種を狭くしすぎていないか

店舗物件では、募集可能業種が空室期間に大きく影響することがあります。

例えば、

「飲食店不可」

「美容室不可」

「スクール不可」

「営業時間は○時まで」

など、条件を設定している物件があります。

もちろん、建物設備や他のテナントとの関係、臭気、騒音、消防設備などの問題から、受け入れることが難しい業種もあります。

その制限自体が悪いわけではありません。

一方で注意したいのが、

「以前からこの条件だから」

「何となく心配だから」

という理由だけで募集対象を狭くしているケースです。

例えば「飲食店不可」としていても、

カフェなどの軽飲食なら設備や営業内容によって検討できるかもしれません。

また、事務所として募集している区画でも、来店型事務所や予約制サービス店舗などを相談可能にすることで対象が広がる場合があります。

特に2階以上の区画では、

• 美容・サロン
• スクール
• 各種教室
• 予約制サービス
• ショールーム
• 来店型オフィス

など、純粋な事務所以外の需要を検討できるケースもあります。

建物の状況を確認したうえで、「何が不可なのか」だけではなく「どこまでなら相談できるのか」を整理してみることが大切です。

 

3．物件情報は借主様まで十分に届いているか

良い物件でも、その存在を借主様が知らなければ問い合わせは入りません。

店舗や事務所を探す方法はさまざまです。

借主様自身がインターネットで探していることもあれば、不動産会社へ希望条件を伝えて探してもらっていることもあります。

そのためテナント募集では、

「不動産情報サイトに掲載しているから大丈夫」

とは限りません。

確認したいのは、

• どのような媒体へ掲載されているか
• 他の不動産会社へ物件情報が流通しているか
• 募集図面は最新の状態か
• インターネット上の情報に間違いがないか
• 問い合わせに対してすぐ資料を提供できるか

などです。

特に事業用賃貸では、借主様を担当している仲介会社との情報共有も重要です。

幅広く情報を届けることで、それまで接点のなかった事業者から問い合わせが入る可能性もあります。

 

4．写真・募集図面・現地の印象を見直す

物件を探している方は、最初からすべての物件を内見するわけではありません。

インターネットや募集図面を見ながら候補を絞り、その中から実際に見たい物件を選びます。

つまり、

「内見してもらえば良さが分かる物件」でも、内見候補に入らなければ魅力を伝える機会がありません。

例えば、

• 外観写真が古い
• 室内写真が暗い
• 写真の枚数が少ない
• 間取りが分かりにくい
• 店舗入口が分からない
• 看板を出せる場所が分からない
• 前面道路の雰囲気が分からない

といった状態になっていないでしょうか。

また、内見時の印象も重要です。

共用廊下に荷物が置かれている。

照明が切れている。

郵便受け周辺にチラシがたまっている。

空室内が清掃されていない。

このような小さなことでも、借主様から見れば、

「この建物はきちんと管理されているのだろうか」

という印象につながる可能性があります。

大規模なリニューアルをしなくても、清掃、照明交換、整理整頓など、比較的少ない負担で改善できる部分もあります。

募集情報上の見え方と、実際に内見したときの見え方の両方を確認することが重要です。

 

5．「以前はすぐ決まった」を基準にしていないか

長期間同じテナントが入居していたビルでは、特に注意したいポイントです。

例えば10年前に募集した際、

「募集開始から1か月で決まった」

という経験があったとしても、今回も同じ条件で決まるとは限りません。

周辺の賃料相場だけではなく、

• 競合するビル
• 借主様が求める設備
• 働き方
• 店舗業態
• 初期費用に対する考え方

なども変化しています。

日本橋・人形町周辺でも、新しいビルと築年数が経過した中小規模ビルでは、求められる条件が同じとは限りません。

築年数が経過しているから決まらないということでもありません。

立地、広さ、賃料、業種、建物の雰囲気などを総合的に見れば、古いビルだからこそ合う事業者もいます。

重要なのは、

「以前と同じ募集をする」のではなく「現在この物件を必要としている借主様は誰なのか」を考えることです。

 

空室対策は「すべてを安くすること」ではありません

ここまで読むと、

「結局、条件を緩くして賃料を安くすればいいのでは？」

と思われるかもしれません。

しかし、弊社では必ずしもそう考えていません。

オーナー様にとって賃料は大切な収益です。

賃料を月額2万円下げれば、年間では24万円、5年間では単純計算で120万円の差になります。

だからこそ、いきなり賃料を下げるのではなく、

募集方法に問題はないか

物件情報は十分に届いているか

業種条件を見直せないか

写真や図面を改善できないか

初期費用など別の条件で調整できないか

と順番に確認することが重要です。

そのうえで、現在の市場と比較して賃料が高いのであれば、初めて賃料の見直しを検討します。

空室対策とは、単純な値下げではなく、「なぜ決まらないのかを分析して必要な部分を改善すること」だと考えています。

 

長期空室になる前に一度募集状況を確認してみませんか？

店舗・事務所の募集では、

「3か月経ったら必ず条件変更」

「半年空いたら賃料を下げる」

といった一律の正解があるわけではありません。

重要なのは期間だけではなく、その間にどの程度の反響があったのかです。

例えば募集開始から一定期間経過したところで、

「問い合わせ件数」

「内見件数」

「問い合わせのあった業種」

「見送られた理由」

「競合物件の募集状況」

などを確認します。

反響があるなら、現在の条件を大きく変更せずにもう少し募集を続けるという判断もあります。

反対に問い合わせがほとんどないのであれば、早めに原因を確認した方がよいでしょう。

何となく同じ条件で募集を続けることが、一番避けたい状態です。

 

日本橋・人形町の店舗・事務所は「募集だけ」のご相談も承ります

レジスタ合同会社では、日本橋・人形町周辺を中心に店舗・事務所などの事業用賃貸を取り扱っています。

また、店舗・事務所専門のテナントショップ人形町を運営し、日常的に店舗やオフィスを探している事業者様からお問い合わせをいただいています。

オーナー様から、

「自主管理を続けたいので管理会社を変更するつもりはない」

「空室になっている1室だけ募集をお願いしたい」

「現在募集しているが問い合わせが少ない」

「今の賃料や募集条件が適正なのか相談したい」

「退去予定が出たので次の募集を早めに準備したい」

といったご相談も承ります。

賃貸管理を変更していただくことを前提とせず、まずは1室の賃貸募集からでもご相談いただけます。

日本橋・人形町周辺で店舗・事務所の空室にお悩みのオーナー様は、空室が長期化する前にレジスタ合同会社・テナントショップ人形町までお気軽にご相談ください。

 

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