募集開始から何日で決まる？店舗・オフィスの成約期間を左右するポイント

店舗やオフィスのテナント募集を始める際、オーナー様からよく聞かれるのが、

「募集を始めたら、どのくらいで決まりますか？」

という質問です。

できれば1か月以内に決めたい。

長くても2～3か月程度では決まってほしい。

半年以上空室になるのは避けたい。

オーナー様にとって、空室期間はそのまま賃料収入に影響するため、当然気になるところです。

しかし、店舗・オフィスの賃貸募集では、

「平均○日で決まります」

と一概に言うことはできません。

同じエリア、同じような広さの物件でも、募集開始後すぐに申込みが入る物件もあれば、半年以上募集が続く物件もあります。

では、この違いはどこから生まれるのでしょうか。

今回は、店舗・オフィスの成約までの期間を左右するポイントについて、テナント募集を行う不動産会社の立場から解説します。

 

店舗・オフィスは「募集開始から成約まで」の期間に差が出やすい

住居の場合、

「駅から徒歩○分」

「1LDK」

「賃料○万円」

といった条件から、ある程度ターゲットとなる入居者を想定できます。

一方、店舗・オフィスは物件ごとの個性が強くなります。

例えば店舗であれば、

• 飲食店が可能か
• 重飲食は可能か
• 美容室は可能か
• 営業時間に制限があるか
• 1階路面店舗か
• 地下や2階以上か
• 看板を設置できるか
• 電気・ガス・給排水などの設備が足りるか

などによって、検討できる事業者が変わります。

オフィスでも、

• 面積
• 賃料
• 駅からの距離
• エレベーター
• 個別空調
• トイレ
• 24時間利用
• セキュリティ
• 内装状態

などによって需要が異なります。

そのため、店舗・オフィスでは単純な平均成約日数よりも、その物件と募集条件が現在の需要に合っているかを見ることが重要です。

 

成約期間を左右する7つのポイント

1．募集賃料が現在の相場に合っているか

まず大きなポイントとなるのが募集賃料です。

特に長期間入居していたテナントが退去した場合、

「前のテナントが月額30万円だったから、次も30万円」

という考え方だけで募集条件を決めるのはおすすめできません。

周辺の賃料相場は変化しています。

以前より高い賃料で募集できる場合もあれば、競合物件との比較から条件を見直した方がよい場合もあります。

重要なのは、現在募集されている周辺物件について、

• 坪単価
• 共益費
• 敷金・保証金
• 礼金
• 償却
• 契約期間
• フリーレント
• 引渡し条件

などを比較することです。

賃料だけを高く設定しても、問い合わせ自体が入らなければ成約にはつながりません。

一方で、早く決めたいからといって最初から必要以上に賃料を下げる必要もありません。

まず現在の相場を把握したうえで、適正な募集条件を設定することが大切です。

 

2．敷金・保証金などの初期費用

店舗やオフィスを借りる事業者は、賃料だけを見ているわけではありません。

特に店舗では、

「保証金○か月」

「礼金○か月」

「償却○か月」

など、契約時にまとまった資金が必要になることがあります。

さらに内装工事、什器、設備、引越し、広告などの費用も必要です。

そのため、月額賃料が相場内でも、初期費用が競合物件より大幅に高ければ検討から外れる場合があります。

もちろん、保証金を減額すればよいという単純な話ではありません。

オーナー様にとって必要な保全も考えながら、周辺の募集条件と比較して借主様にどの程度の負担となるのかを確認する必要があります。

 

3．店舗は募集できる業種によって大きく変わる

店舗の成約期間を左右しやすいのが、募集可能な業種です。

例えば1階路面店舗でも、

「物販のみ」

という条件と、

「飲食店相談可能」

では、問い合わせを受けられる事業者の範囲が大きく異なる可能性があります。

ただし、すべての業種を受け入れればよいわけではありません。

建物の設備、臭気、騒音、営業時間、他のテナントとの関係などを考える必要があります。

重要なのは、

「昔から飲食店不可だから」

という理由だけで制限するのではなく、

現在の建物条件でどこまで相談可能なのかを改めて検討することです。

「飲食店完全不可」ではなく「軽飲食相談」などとできるだけでも、問い合わせの間口が変わることがあります。

 

4．物件情報がどれだけ市場に届いているか

条件の良い物件でも、その情報が借主様へ届かなければ成約しません。

店舗やオフィスを探している方は、

• 不動産ポータルサイトを見る
• 地域の不動産会社へ相談する
• 店舗専門の不動産会社へ相談する
• 出店支援会社などから紹介を受ける

など、さまざまな方法で物件を探しています。

また、借主様本人ではなく、借主様から依頼を受けた不動産会社が物件を探していることもあります。

そのためテナント募集では、インターネットへ掲載するだけでなく、他の不動産会社も含めて広く物件情報を流通させることが重要です。

 

5．写真や募集図面で物件の魅力が伝わっているか

現在の物件探しでは、実際に現地を見る前にインターネットや募集図面で候補を絞り込むことが一般的です。

そのとき、

「外観写真1枚だけ」

「間取りが分かりにくい」

「室内の状態が分からない」

という物件と、

外観、室内、入口、共用部分、水回り、前面道路などが確認できる物件では、借主様が受ける印象が違います。

店舗なら、

「看板はどこに出せるのか」

「道路から店舗はどう見えるのか」

「どのような内装ができそうなのか」

なども重要です。

良い条件の物件でも、魅力が十分に伝わっていなければ内見まで進まないことがあります。

 

6．内見しやすい状態になっているか

意外に成約期間へ影響するのが内見のしやすさです。

問い合わせが入っても、

「鍵の手配に数日かかる」

「オーナー様の立会いが必要で日時が限定される」

「現在のテナントとの調整が難しい」

となれば、内見まで時間がかかります。

店舗やオフィスを探している事業者は、同時に複数の物件を検討していることも珍しくありません。

そのため、

「この物件を見られるのは来週」

となっている間に、別の物件で話が進んでしまう可能性もあります。

退去後であれば鍵の管理方法を決めるなど、できるだけ内見しやすい体制を整えることも重要です。

 

7．問い合わせ後の条件交渉に柔軟性があるか

申込み直前まで進んだものの、条件が合わず成約しないケースもあります。

例えば、

「賃料を少し相談できないか」

「保証金を調整できないか」

「フリーレントを付けてもらえないか」

「内装工事期間中の賃料を相談したい」

といった交渉です。

もちろん、すべての交渉を受け入れる必要はありません。

ただ、

一切条件変更不可

とするのか、

申込内容や借主様の属性を見たうえで相談する

のかでは、成約可能性が変わることがあります。

例えば賃料を下げずに、内装工事期間について一定期間のフリーレントを設定するなど、別の方法で調整できる場合もあります。

 

問い合わせがない期間と、内見しても決まらない期間は意味が違う

オーナー様に特に確認していただきたいポイントです。

同じ「3か月空室」でも、

3か月間ほとんど問い合わせがない

ケースと、

毎月問い合わせや内見はあるが申込みにならない

ケースでは、見直すべき内容が違います。

問い合わせ自体が少ない場合は、

募集賃料、初期費用、業種条件、情報流通、募集図面などを確認する必要があります。

一方、問い合わせや内見があるのに決まらない場合は、

室内状態、設備、競合物件との比較、契約条件などに原因がある可能性があります。

つまり重要なのは、

「何か月決まっていないか」だけではなく、「募集開始後にどのような反響があったか」を確認することです。

 

1か月・3か月など区切りを決めて募集状況を見直す

募集を開始したら、そのまま同じ条件で半年、1年と掲載し続けるのではなく、一定期間ごとに反響を確認することをおすすめします。

例えば募集開始から1か月程度経過した時点で、

「問い合わせは何件あったか」

「内見は何件あったか」

「どのような業種から問い合わせがあったか」

「断られた理由は何だったか」

などを確認します。

そして必要であれば、募集条件や写真、募集方法などを見直します。

3か月経過しても反響がほとんどないのであれば、同じ募集を続けるだけではなく、競合物件や現在の市場を改めて確認することも必要です。

募集→反響確認→原因分析→改善

を繰り返すことが、空室期間を短くするためには重要です。

 

退去してからではなく「退去予定」の段階から準備する

空室期間を短くするために、もう一つ重要なのが募集開始のタイミングです。

テナントから解約通知が届いたら、退去日まで何もしないのではなく、その時点から次の募集について検討できます。

現在の契約内容を確認し、

• 次回の募集賃料
• 敷金・保証金
• 募集可能業種
• 原状回復内容
• 入居可能予定日
• 内見開始時期

などを整理しておけば、退去後すぐに募集を本格化できます。

条件によっては、現在のテナントが入居している状態から募集情報を出せる場合もあります。

空室になってから募集準備を始めるより、退去予定が分かった時点から動く方が空室期間を短縮できる可能性があります。

 

日本橋・人形町の店舗・オフィスは「募集だけ」のご相談も承ります

レジスタ合同会社では、日本橋・人形町周辺を中心に店舗・事務所などの事業用賃貸物件を取り扱っています。

また、店舗・事務所専門のテナントショップ人形町を運営し、店舗やオフィスをお探しの事業者様から日常的にお問い合わせをいただいています。

「現在自主管理しているので管理会社を変更する予定はない」

「まずは空室になった1室だけ募集してほしい」

「退去通知が来たので次の募集賃料を相談したい」

「別の不動産会社で募集しているが、なかなか決まらない」

といったご相談も可能です。

賃貸管理をご依頼いただくことを前提にする必要はありません。

まずは1室のテナント募集からでもお気軽にご相談ください。

日本橋・人形町周辺で店舗・事務所の空室や退去予定にお悩みのオーナー様は、レジスタ合同会社・テナントショップ人形町までお問い合わせください。