自主管理のビルでも募集だけ不動産会社に任せられる？賃貸募集の仕組みを解説

日本橋・人形町周辺でビルを所有し、ご自身で管理されているオーナー様の中には、

「普段の管理は自分でできているけれど、空室の募集だけお願いしたい」

「募集を不動産会社に頼むと、管理まで任せなければならない？」

「不動産会社は具体的にどこまで募集してくれるの？」

「テナントが決まった後は、また自主管理に戻せる？」

と疑問をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

結論から申し上げると、ビルを自主管理したまま、空室となった店舗・事務所の賃貸募集だけを不動産会社へ依頼することは可能です。

建物全体の管理を不動産会社へ委託する方法もありますが、それだけが選択肢ではありません。

普段の管理やテナント対応はオーナー様自身で行い、

「空室が出たときだけ募集を依頼する」

という方法もあります。

今回は、自主管理ビルのオーナー様に向けて、不動産会社へ賃貸募集だけを依頼した場合に、どのような流れでテナント募集が行われるのかをご紹介します。

 

そもそも「賃貸管理」と「賃貸募集」は別の業務です

まず整理しておきたいのが、

賃貸管理と賃貸募集の違い

です。

賃貸管理では一般的に、

• 賃料の入金管理
• テナントからの問い合わせ対応
• 修繕対応
• 契約更新
• 解約対応
• 建物・共用部分の管理

など、入居後の継続的な業務を行います。

一方、賃貸募集は、

空室に次のテナントを入居してもらうための業務

です。

具体的には、

• 物件調査
• 募集条件の設定
• 募集図面の作成
• 写真撮影
• 物件情報の掲載・流通
• 問い合わせ対応
• 内見対応
• 入居申込み
• 入居審査
• 条件交渉
• 賃貸借契約

などがあります。

したがって、

募集は不動産会社、入居後の管理はオーナー様

という役割分担も可能です。

 

募集だけ依頼すると、どんな流れになる？

ここからは、実際に店舗・事務所の募集をご相談いただいた場合の一般的な流れをご紹介します。

STEP1　まず物件について確認します

最初に、募集する物件の内容を確認します。

例えば、

• 所在地
• 建物名
• 募集する階・区画
• 面積
• 現在の使用状況
• 退去予定日
• 現在または従前の賃料
• 共益費
• 敷金・保証金
• 契約形態
• 設備
• 募集可能な業種

などです。

現在すでに空室になっている物件だけでなく、

「3か月後にテナントが退去する予定」

という段階からでもご相談いただけます。

むしろ退去予定が分かった段階から準備しておけば、次の募集をスムーズに始めやすくなります。

 

STEP2　現地を確認する

資料だけでは分からない部分もあるため、必要に応じて現地を確認します。

店舗なら、

• 間口
• 入口
• 看板設置場所
• 前面道路
• 人通り
• 給排水
• 電気容量
• ガス
• 排気設備
• 現在の内装

などを確認します。

事務所なら、

• 室内状態
• エントランス
• エレベーター
• トイレ
• 給湯室
• 空調
• セキュリティ
• 24時間利用の可否

なども重要です。

また、現地を見ることで、

「この物件なら、どのような借主様に向いているのか」

を考えやすくなります。

 

STEP3　募集条件をオーナー様と相談する

次に募集条件を決めます。

例えば、

賃料30万円
共益費2万円
保証金6か月
礼金1か月
普通借家契約3年

などです。

ただし、前のテナントと同じ条件にすればよいとは限りません。

長期間入居していた場合には、前回募集したときから周辺の相場が変わっている可能性があります。

そのため、

• 周辺の募集物件
• 坪単価
• 初期費用
• 競合物件
• 物件の設備
• 階数
• 駅からの距離
• 募集可能業種

などを確認しながら条件を検討します。

もちろん、最終的な募集条件を決めるのはオーナー様です。

不動産会社が勝手に賃料を下げたり、募集条件を変更したりするわけではありません。

 

STEP4　募集図面・写真などを準備する

募集条件が決まったら、借主様へ物件を紹介するための資料を準備します。

店舗・事務所の場合、

募集図面と写真は非常に重要です。

借主様は、まず物件情報を見てから内見するかどうかを判断することが多いためです。

例えば、

• 外観
• エントランス
• 室内
• 水回り
• 共用部分
• 前面道路
• 店舗入口
• 看板設置位置

など、検討に必要な情報を整理します。

「現地を見れば分かる」ではなく、

現地を見る前の段階で、できるだけ物件の魅力を伝えること

が重要です。

 

STEP5　物件情報を市場へ流通させる

募集資料を作成したら、物件情報を借主様へ届けます。

ここが、不動産会社へ募集を依頼する大きな意味の一つです。

店舗・事務所を探している事業者様は、自分でインターネットを検索しているだけとは限りません。

例えば、

「日本橋で飲食店を出したい」

「人形町で15坪程度の事務所を探している」

「中央区で美容室ができる店舗を探している」

と、不動産会社へ依頼しているケースもあります。

そのため、一般のお客様への情報発信だけでなく、借主様を担当している他の不動産会社へ物件情報を流通させることも重要になります。

レジスタ合同会社では、店舗・事務所専門の「テナントショップ人形町」を運営しています。

弊社自身で物件を探しているお客様へご紹介するだけでなく、物件情報を広く流通させながらテナント募集を行います。

 

STEP6　問い合わせ・内見に対応する

募集を開始すると、

「まだ募集していますか？」

「飲食店は可能ですか？」

「美容室で検討できますか？」

「内見したいのですが」

など、さまざまな問い合わせが入ります。

その都度、物件条件や募集状況を確認しながら対応します。

内見希望があれば、現地をご案内します。

ここで重要なのが、できるだけ内見しやすい状態をつくることです。

事業用物件を探している借主様は、複数の候補を同時に比較していることがあります。

そのため、空室であれば鍵の管理方法などをあらかじめ決めておき、スムーズに内見できるようにしておくと募集しやすくなります。

 

STEP7　申込み・入居審査を行う

借主様が物件を気に入れば、入居申込みへ進みます。

ただし、

申込みが入った＝契約確定

ではありません。

店舗・事務所の場合には、

• 法人・個人
• 事業内容
• 業歴
• 出店する業種
• 営業時間
• 使用方法
• 保証会社の審査
• 必要に応じた決算書等

などを確認します。

特に店舗では、

「何をする会社なのか」

だけでなく、

「この物件で具体的にどのような営業をするのか」

を確認することが重要です。

オーナー様にも申込内容をご報告し、最終的に入居を承諾するかご判断いただきます。

 

STEP8　条件交渉があればオーナー様へ確認する

事業用賃貸では、申込みの際に条件交渉が入ることがあります。

例えば、

「賃料を少し相談したい」

「保証金を調整してほしい」

「内装工事期間だけフリーレントを付けてほしい」

などです。

この場合も、不動産会社が勝手に条件を変更するわけではありません。

借主様の希望をオーナー様へお伝えし、

受けるのか、断るのか、別条件を提示するのか

を相談します。

例えば賃料は下げず、

「内装工事期間について一定期間フリーレントを設定する」

という方法でまとまるケースも考えられます。

オーナー様の収益と借主様の希望の双方を確認しながら条件を調整します。

 

STEP9　賃貸借契約を締結する

審査や条件調整が完了したら、賃貸借契約へ進みます。

店舗・事務所では、住居とは異なる確認事項も多くあります。

例えば、

• 使用目的
• 営業時間
• 看板
• 内装工事
• 原状回復
• 禁止事項
• 保証金・償却
• 中途解約
• 更新
• 定期借家の場合の契約期間

などです。

契約条件を整理したうえで賃貸借契約を締結し、鍵の引渡しへ進みます。

 

テナントが決まった後は自主管理へ戻せる？

ここが、自主管理オーナー様にとって特に気になる部分だと思います。

募集だけをご依頼いただく場合には、

テナントが入居した後の管理を、引き続きオーナー様ご自身で行うことも可能です。

例えば、

募集・契約まで → 不動産会社

入居後 → オーナー様が自主管理

という形です。

これまでご自身でビルを管理されていて、現在の管理方法に特に問題がなければ、無理に管理会社へ変更する必要はありません。

そして将来、別の区画が空室になったときに、

その1室だけ改めて募集を依頼する

という使い方もできます。

 

「募集だけ」でも費用はかかる？

オーナー様からよくご質問をいただくポイントです。

賃貸募集に関する費用や報酬については、契約形態や募集方法、取引条件などによって異なります。

また、広告料などを設定して募集するケースもあります。

そのため、

「募集を依頼したら必ず○円」

と一律ではありません。

実際に募集を開始する前に、

• どのような募集方法を取るのか
• 成約時にどのような費用が発生するのか
• 広告料等を設定するのか

などをご説明したうえで進めます。

費用面が気になるオーナー様も、まずは物件の状況とあわせてご相談ください。

 

自主管理オーナー様が募集を依頼するときに準備したいもの

ご相談の際、次のような資料があると募集準備を進めやすくなります。

• 建物の住所・名称
• 募集区画の面積が分かる資料
• 間取り図
• 現在の賃貸借契約書
• 従前の募集図面
• 設備資料
• 退去予定日
• 鍵の状況
• 募集したい業種・不可業種
• 現在希望している募集条件

すべて揃っていなくても構いません。

例えば、

「日本橋に所有しているビルの3階が来月空く」

という段階からでもご相談いただけます。

必要な情報を確認しながら募集準備を進めていきます。

 

自主管理と不動産会社を上手に使い分ける

自主管理には、

オーナー様自身がテナントと直接コミュニケーションを取れることや、管理コストを抑えられる可能性があることなどのメリットがあります。

一方、空室が発生したときには、

「次の借主様をどうやって探すか」

という普段とは異なる業務が発生します。

そこで、

日常管理はオーナー様

空室募集は不動産会社

と役割を分ける方法があります。

すべてを不動産会社へ任せるか、すべてを自分で行うか、という二択ではありません。

必要なところだけ不動産会社を利用することも、自主管理を続ける一つの方法です。

 

日本橋・人形町なら、まず1室の募集からご相談ください

レジスタ合同会社では、日本橋・人形町周辺を中心に、店舗・事務所などの事業用賃貸物件を取り扱っています。

また、店舗・事務所専門の「テナントショップ人形町」を運営しています。

弊社では、日本橋・人形町周辺のオーナー様から直接お預かりする店舗・事務所の募集情報を、今後さらに増やしていきたいと考えています。

そのため、

「管理は自分で続けたい」

「空室になった1室だけ募集してほしい」

「まだ退去前だが、次の募集について相談したい」

「現在の募集条件が適正なのか見てほしい」

というご相談も歓迎いたします。

賃貸管理を弊社へ変更していただくことを前提にはしていません。

まずは店舗1区画、事務所1室の募集からでも構いません。

募集条件の整理から物件情報の発信、問い合わせ・内見、申込み、契約まで、テナント募集をサポートいたします。

日本橋・人形町周辺でビルを自主管理されているオーナー様は、レジスタ合同会社・テナントショップ人形町までお気軽にご相談ください。