築50年のアパートで共用廊下が崩落…貸主が負う責任とは？事故を防ぐために今できること

先日、売買物件の調査で訪れた築約50年の一棟アパートで、2階共用廊下が崩落している現場を目の当たりにしました。

今回の物件では、既に立入禁止措置が取られ、足場が設置されていましたが、もし入居者が利用中に崩落していたら重大事故につながっていた可能性があります。

築年数の古いアパートやマンションを所有されているオーナー様にとって、決して他人事ではありません。

 

実際に起きた八王子の鉄骨階段崩落事故

2021年、東京都八王子市で築約50年のアパートの鉄骨階段が崩落し、入居者が転落して亡くなるという痛ましい事故が発生しました。

事故後の調査では、

• 建築当時の施工不良
• 必要な溶接不足
• 長年にわたる腐食

など複数の要因が重なっていたことが明らかになりました。

この事故は全国のアパートオーナーに大きな衝撃を与えました。

 

今回確認した物件の状況

今回調査した物件は築約50年。

写真のように共用廊下が崩落し、足場が組まれていました。

現地を見る限りでは、

• 長期間にわたり劣化が進行していたこと
• 適切な修繕や更新が十分行われていなかった可能性

が考えられます。

もちろん、実際の原因は専門家による調査が必要ですが、経年劣化を放置すると重大事故につながることを改めて実感しました。

 

万が一、入居者が事故に遭ったら貸主はどうなる？

貸主（オーナー）は建物を安全な状態で提供・維持する義務があります。

そのため、

①民事上の損害賠償責任

建物の管理に問題があり事故が発生した場合、

• 治療費
• 入院費
• 休業損害
• 慰謝料
• 後遺障害による損害

など、多額の損害賠償を請求される可能性があります。

事故が死亡事故であれば、賠償額は数千万円から1億円を超えるケースもあります。

②工作物責任

民法では、土地の工作物（建物など）の設置・保存に瑕疵（欠陥）があり第三者へ損害を与えた場合、所有者等が責任を負う場合があります。

「古い建物だから仕方ない」という理由だけでは責任を免れることは難しいケースがあります。

③刑事責任が問われる可能性

重大事故で、

• 必要な修繕を怠っていた
• 危険性を認識していた
• 点検を全くしていなかった

などの事情がある場合には、

業務上過失致死傷罪などが問題となる可能性もあります。

 

築古アパートほど重要になる定期点検

築40年・50年を超える建物では、

特に次のような部分は定期的な点検が重要です。

• 共用階段
• 共用廊下
• 鉄骨部分の腐食
• 手すりの固定
• 床のたわみ
• 防水層の劣化
• 外壁の浮き・剥離

少しでも異常を感じたら、建築士や専門業者による調査を依頼することをおすすめします。

 

売却前の建物調査も重要

今回のように売買仲介では、

• 建物の状況
• 劣化状況
• 修繕履歴
• 管理状況

も重要な調査項目です。

重大な劣化を把握しないまま売買が進めば、

後日トラブルへ発展する可能性もあります。

購入希望者への適切な説明という意味でも、現地確認は非常に重要な業務です。

 

まとめ

築年数が古い建物でも、適切な点検と修繕を継続していれば、安全に長く活用することは可能です。

一方で、経年劣化を放置してしまうと、建物の資産価値が下がるだけでなく、入居者や来訪者の命に関わる重大事故につながる恐れがあります。

事故が起きてからでは取り返しがつきません。

築古アパートやマンションを所有されているオーナー様は、この機会に一度、共用部分や建物全体の状態を見直してみてはいかがでしょうか。

 

 

レジスタ合同会社へご相談ください

レジスタ合同会社では、不動産売買仲介を通じて建物の現地調査を行うだけでなく、建築・リフォームに携わってきた経験を活かし、建物の状態や修繕の必要性についても確認しながらご提案しております。

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