系統用蓄電池用地はどんな土地が求められる？貸しやすい土地の条件を解説

使っていない土地や工場跡地、資材置場などを所有している方の中には、

「系統用蓄電池用地として土地を貸せると聞いたけれど、自分の土地でも可能？」

「どのくらいの広さが必要？」

「駅から遠い土地でも大丈夫？」

「市街化調整区域や農地でも検討できる？」

と疑問を持たれる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

系統用蓄電池用地は、一般的な住宅用地や店舗用地とは、土地を評価するポイントが異なります。

駅から遠い土地や、住宅・店舗には利用しにくい土地でも、条件によっては候補になる可能性があります。

一方、

「土地が広ければ蓄電池用地になる」

というわけでもありません。

系統用蓄電池では、土地の広さや形状だけでなく、接道、周辺環境、土地利用規制、造成条件、そして電力系統へ接続できる可能性などを総合的に確認する必要があります。

今回は、系統用蓄電池用地として土地を貸したい地主様・土地所有者様に向けて、どのような土地が求められるのか、不動産会社の視点から分かりやすく解説します。

 

そもそも、なぜ系統用蓄電池に土地が必要なの？

系統用蓄電池は、電力系統から電気を充電し、必要なタイミングで放電する大型の蓄電設備です。

蓄電所には蓄電池だけでなく、

• PCS（パワーコンディショナー）
• 受変電設備
• 制御設備
• フェンス
• ケーブル等の付帯設備

などが設置されます。

さらに、設備を設置するスペースだけでなく、工事やメンテナンスのためのスペース、車両の動線なども考える必要があります。

そのため、ある程度まとまった土地が必要になります。

 

条件① ある程度まとまった土地面積がある

まず確認したいのが土地の広さです。

必要な土地面積は、蓄電池の出力・容量、設備構成、配置計画などによって異なります。

弊社では案件によって異なることを前提としながら、おおむね200坪～500坪程度の土地も候補としてご相談いただいています。

ただし、

「200坪以上なら必ずできる」
「500坪なければできない」

という意味ではありません。

蓄電池設備の仕様や配置方法などによって必要面積は変わります。

反対に広大な土地であっても、ほかの条件が合わなければ事業化が難しい場合があります。

したがって、土地面積は最初に確認する重要な項目ですが、面積だけで適地・不適地を判断しないことがポイントです。

 

条件② 土地の形状が設備配置に適している

同じ300坪でも、

正方形や長方形に近い土地

と、

細長い土地や複雑な形をした土地

では、設備の配置のしやすさが異なります。

蓄電所では、蓄電池や受変電設備などを配置するだけでなく、

• 設備間のスペース
• 点検スペース
• 車両動線
• 安全上必要となるスペース
• フェンス等

も考慮する必要があります。

そのため、一般的には整形地の方が設備計画を立てやすくなります。

ただし、不整形地だから必ず不可能というわけではありません。

実際にどのような設備配置ができるのかを確認して判断します。

 

条件③ 道路から設備を搬入できる

系統用蓄電池では、工事の際に大型の設備や資材を搬入する必要があります。

そのため、

「土地に道路が接しているか」だけではなく、「実際に工事車両が入れるか」

という視点が重要です。

確認するポイントとしては、

• 前面道路の幅員
• 土地への進入口
• 大型車両が曲がれるか
• 道路から敷地までの高低差
• 搬入経路上の障害物
• 重量物の搬入が可能か

などがあります。

弊社では候補地を探す際、前面道路幅員6m程度を一つの目安として確認しています。

ただし、これも全国一律の絶対条件という意味ではありません。

道路幅員だけでなく、周辺道路を含めた実際の搬入経路を確認することが重要です。

 

条件④ 住宅が密集していない土地

系統用蓄電池は住宅とは異なる電気設備です。

設備の安全性はもちろんですが、土地を選定する段階から周辺環境への配慮が重要になります。

例えば、

• 住宅との距離
• 学校や病院等の周辺施設
• 騒音への配慮
• 工事車両の出入り
• 景観
• 防災・安全面

などを確認します。

そのため弊社では、住宅が密集している場所は候補地として慎重に判断しています。

一方、

• 工場跡地
• 倉庫跡地
• 資材置場
• 工業系のエリア
• 事業所跡地
• 周辺に住宅が少ない遊休地

などは、検討しやすい場合があります。

「駅から遠い」という条件が住宅用地ではマイナスでも、系統用蓄電池では必ずしも大きなマイナスとは限りません。

 

条件⑤ 造成工事を抑えやすい土地

土地の状態も重要です。

例えば大きな高低差があったり、急傾斜地だったりすると、設備を設置するために大規模な造成が必要になる場合があります。

造成費が大きくなれば、その分だけ蓄電池事業全体の事業性に影響します。

そのため、

比較的平坦で、設備を設置しやすい土地

は検討しやすくなります。

ただし、多少の造成が必要だからといって、直ちに対象外になるわけではありません。

造成費と事業全体の収支を考えて判断することになります。

 

条件⑥ 土地利用上の大きな問題がない

系統用蓄電池を設置する際には、土地に関係するさまざまな法令や規制を確認する必要があります。

例えば、

• 都市計画
• 用途地域
• 市街化区域・市街化調整区域
• 農地法
• 森林法
• 盛土規制
• 開発許可
• 自治体の条例
• その他土地利用に関する規制

などです。

特に、

「市街化調整区域だから絶対にできない」

「農地だから絶対にできない」

と一つの条件だけで判断するのは適切ではありません。

土地の所在地、現況、計画内容などによって必要な確認・手続きは変わります。

一方、許認可や土地利用の変更に時間や費用がかかる土地であれば、事業化のハードルが上がることもあります。

そのため弊社では、一般的には市街化区域内の土地の方が検討を進めやすい傾向がありますが、それ以外の土地についても個別に確認することが重要だと考えています。

 

条件⑦ ハザード・災害リスクも確認する

蓄電所は長期間運用する設備です。

そのため、土地の災害リスクも重要な確認項目になります。

例えば、

• 洪水
• 内水
• 土砂災害
• 津波
• 高潮
• 地盤
• 急傾斜地

などです。

ハザード区域に該当しているから必ず事業化できないという単純なものではありませんが、災害リスクによっては追加の対策や設計が必要になる可能性があります。

土地所有者様自身が判断する必要はありませんが、候補地を検討する際には確認しておきたい項目です。

 

条件⑧ 系統連系できる可能性がある

そして、系統用蓄電池用地で非常に重要なのが、

「電力系統へ接続できる可能性があるか」

という点です。

ここが、住宅用地や一般的な事業用地との大きな違いです。

土地が、

300坪ある
平坦である
道路幅員も十分
住宅も少ない
法令上も大きな問題がない

という条件だったとしても、それだけで蓄電池事業が成立するわけではありません。

系統用蓄電池は電力系統と接続して運用するため、候補地周辺の電力設備や系統状況などを調べる必要があります。

実際には電力会社への接続検討等を進めて、接続の可否や条件を確認していくことになります。

場合によっては接続に必要となる工事や費用、期間などが事業性に大きく影響することもあります。

そのため、

不動産として良い土地＝系統用蓄電池に適した土地

とは限らないのです。

 

変電所や送電線が近ければ必ず有利？

土地所有者様から、

「近くに変電所があります」

「土地の横に送電線が通っています」

という情報をいただくことがあります。

これは候補地を調べるうえで有益な情報です。

しかし、

変電所や送電線が近い＝必ず接続できる

とは限りません。

電力系統にはさまざまな設備や制約があり、最終的には個別の検討が必要になります。

したがって、

「変電所から○km以内なら必ず大丈夫」

というように、距離だけで判断することはできません。

反対に、土地所有者様が近くの電力設備を把握していなくても、調査によって可能性を確認できる場合があります。

 

こんな土地は一度ご相談ください

例えば次のような土地を所有している場合は、系統用蓄電池用地という土地活用を検討してみてもよいでしょう。

• 使っていない遊休地
• 工場跡地
• 倉庫跡地
• 資材置場
• 企業が保有している未利用地
• 以前事業に使用していた土地
• 駅から遠く一般的な賃貸需要が少ない土地
• まとまった面積のある土地
• 周囲に住宅が少ない土地

特に、

「売却する予定はないが、現在ほとんど利用していない」

という土地は、「貸す」という活用方法を検討する余地があります。

 

条件に当てはまらなくても自己判断で諦めない

ここまでいくつかの条件をご紹介しましたが、すべてを満たしていなければ相談できないわけではありません。

例えば、

「180坪しかない」

「道路が6mあるか分からない」

「市街化調整区域かもしれない」

「土地が少し変形している」

「変電所がどこにあるのか分からない」

といった場合でも、最初から諦める必要はありません。

設備仕様や土地の状況、地域などによって判断は異なります。

また、土地所有者様が系統用蓄電池について専門的な調査をしてから相談する必要もありません。

まずは基本的な土地情報から確認していくことができます。

 

最初にあると確認しやすい土地情報

系統用蓄電池用地として検討する場合、最初から大量の資料を揃える必要はありません。

まずは、

所在地

土地面積

現在の利用状況

土地の写真

売却希望か賃貸希望か

などが分かれば、初期的な確認を進めやすくなります。

公図、登記事項証明書、測量図などをお持ちであれば、より詳しく確認できます。

「資料が何もない」という場合でも、まずは所在地など分かる範囲からご相談ください。

 

系統用蓄電池用地として土地を貸したい地主様へ

系統用蓄電池用地では、単に土地が広いだけではなく、

土地面積
土地形状
道路・搬入条件
周辺環境
造成条件
土地利用規制
災害リスク
系統連系の可能性

などを総合的に確認する必要があります。

一方で、一般的な住宅・店舗用地とは評価基準が異なるため、

「駅から遠い」
「工場跡地である」
「現在は資材置場として使っている」
「長期間使っていない」

といった土地が、新しい活用候補になる可能性もあります。

弊社では、系統用蓄電池用地を探している事業者と、土地を有効活用したい土地所有者様とのマッチングをサポートしています。

「自分の土地が蓄電池用地になるか分からない」

という段階でも構いません。

土地の所在地や面積など、分かる範囲の情報から確認いたします。

土地を売却せずに活用したい方、遊休地・工場跡地・資材置場などの活用方法をお探しの方は、系統用蓄電池用地として「貸す」という選択肢も検討してみてはいかがでしょうか。

 

関連サイト：コーポレートサイト「系統用蓄電池をつなぐ。」