店舗物件の賃料はどう決まる？貸主と借主の双方から考える適正賃料

日本橋・人形町周辺で店舗物件を所有されているオーナー様へ。

店舗のテナントが退去し、新たな募集を始める際、賃料をいくらに設定すればよいか悩まれたことはありませんか？

「以前は月額30万円で貸していたので、今回も同じ賃料にしたい」

「周辺の店舗は坪2万円で募集しているらしい」

「駅から近いので、もう少し高く貸せるのでは？」

一方、店舗を探している事業者様からは、

「立地は良いけれど、この賃料では採算が合わない」

「内装工事に費用がかかるので、もう少し賃料を抑えたい」

「多少高くても集客できる場所なら借りたい」

といった声もあります。

このように、貸主様と借主様では、賃料に対する考え方が異なります。

店舗の適正賃料は、周辺相場だけでなく、物件の特徴と出店希望者の事業性、そして貸主様の収益性を踏まえて考えることが重要です。

今回は、店舗・事務所専門の「テナントショップ人形町」を運営するレジスタ合同会社が、貸主・借主双方の視点から店舗賃料の決まり方について解説します。

 

1．店舗の賃料はどのように決まる？

店舗物件の賃料は、一般的に周辺の類似物件の募集事例や成約事例などを参考に設定します。

しかし、同じエリア、同じ面積であっても、店舗の賃料は大きく異なることがあります。

例えば、次のような条件です。

• 最寄り駅からの距離
• 前面道路の人通り
• 1階路面店舗か、2階以上か
• 店舗の間口や視認性
• 面積や間取り
• 建物の築年数や管理状態
• 電気・ガス・給排水などの設備
• 飲食店の営業が可能か
• 看板の設置条件
• 周辺の競合物件

特に店舗の場合、同じ建物でも1階と2階では賃料水準が大きく異なることがあります。

また、同じ1階店舗でも、大通りに面した区画と裏通りの区画では、出店希望者の評価が変わります。

そのため、単純に「日本橋だから坪○万円」と決めるのではなく、物件ごとの特徴を確認することが大切です。

 

2．貸主様の視点｜できるだけ高い賃料で貸したい

店舗を所有するオーナー様にとって、賃料は重要な収入源です。

建物の維持管理費、固定資産税・都市計画税、修繕費、借入金の返済などを考えると、できるだけ高い賃料で貸したいと考えるのは当然です。

また、店舗物件は一度契約すると長期間入居されることもあります。

そのため、募集時に賃料を低く設定しすぎると、その後の収益に長く影響する可能性があります。

例えば、月額賃料を30万円にするか28万円にするかで、年間の賃料収入には24万円の差が生じます。

10年間同じ賃料で入居が続いた場合、その差は240万円になります。

もちろん、実際には賃料改定や退去なども考えられますが、募集時の賃料設定が長期的な収益に影響することは間違いありません。

ただし、高い賃料で募集することと、高い賃料で成約できることは別です。

周辺相場や借主様の需要とかけ離れた賃料では、空室期間が長期化する可能性があります。

 

3．借主様の視点｜賃料は毎月発生する事業コスト

一方、店舗を借りる事業者様にとって、賃料は毎月発生する固定費です。

店舗を開業する際には、賃料以外にもさまざまな費用が必要になります。

例えば、

• 人件費
• 仕入原価
• 水道光熱費
• 広告宣伝費
• 通信費
• 設備維持費
• 借入金の返済
• その他の運営費

などです。

そのため、どれだけ魅力的な店舗物件であっても、事業として採算が合わなければ借りることは難しくなります。

売上に対する賃料負担を考える

例えば、月額賃料30万円の店舗で、月商300万円を見込んでいる場合、売上に対する賃料の割合は10％です。

一方、月商200万円であれば15％になります。

月額売上	月額賃料	売上に対する賃料割合
200万円	30万円	15％
300万円	30万円	10％
400万円	30万円	7.5％
500万円	30万円	6％

※上記は賃料のみを用いた単純計算です。共益費、消費税、その他の費用は含んでいません。

一般的に飲食店では、売上に対する賃料比率が経営指標の一つとして用いられます。

ただし、適切な割合は業種や原価率、人件費率、営業形態などによって異なります。

同じ月額30万円でも、事業者によって負担できる賃料は異なるのです。

 

4．高い賃料でも借りたい店舗とは？

出店希望者は、必ずしも賃料が安い物件だけを探しているわけではありません。

例えば、次のような条件が揃っている店舗では、多少賃料が高くても検討される場合があります。

• 駅から近い
• 人通りが多い
• 店舗の視認性が高い
• 間口が広く入りやすい
• 周辺にターゲットとなる顧客が多い
• 看板を設置しやすい
• 希望する業態に必要な設備がある

例えば、ランチ需要を見込む飲食店であれば、周辺のオフィス人口や昼間の人通りが重要になることがあります。

一方、予約制の美容サロンでは、人通りよりも駅からのアクセスや室内環境を重視する場合があります。

つまり、高い賃料でも事業として成立する可能性がある立地・物件であれば、借主様がその賃料を受け入れることもあるということです。

逆に、立地が良くても希望する業態に適さなければ、賃料を下げても出店につながらない場合があります。

 

5．1階路面店舗と2階以上の店舗では賃料の考え方が違う

店舗賃料を考えるうえで、階数は重要な要素です。

1階路面店舗

1階路面店舗では、通行人からの視認性や店舗入口の分かりやすさが評価されます。

飲食店や物販店など、通行人の来店を期待する業態では、特に重要な条件です。

ただし、1階であれば必ず高い賃料が設定できるわけではありません。

間口の広さ、前面道路の状況、店舗の形状などによっても評価が変わります。

2階以上の店舗

2階以上の店舗では、1階ほど通行人からの視認性が得られない場合があります。

そのため、予約制サービス店舗や美容サロン、スクールなど、目的来店型の業種が検討対象になることがあります。

また、エレベーターの有無や階段の位置、看板の設置条件なども重要です。

階数だけでなく、どのような業種に向いているかによって、適切な賃料水準を考える必要があります。

 

6．飲食店可・不可によって賃料は変わる？

店舗物件では、飲食店の営業が可能かどうかも募集条件に影響します。

例えば、飲食店を希望する事業者が多い立地であっても、飲食店不可で募集していれば、その需要を取り込むことはできません。

一方、飲食店の営業が可能な物件であっても、排気設備や給排水設備などに制約があれば、希望する業態が出店できない場合があります。

そのため、

「飲食店可だから賃料を高くできる」

「飲食店不可だから賃料を下げなければならない」

と単純に判断することはできません。

重要なのは、その物件で営業できる業種と、実際にその場所へ出店したい事業者の需要が合っているかということです。

また、飲食店を受け入れる場合には、臭気や騒音、ゴミ、設備負荷、近隣への影響なども考慮する必要があります。

特に上階に住居がある建物では、賃料収入だけでなく、建物全体の利用環境を踏まえて判断することが重要です。

 

7．居抜き店舗とスケルトン店舗では賃料に違いが出る？

店舗物件では、引渡し状態も出店希望者の判断に影響します。

居抜き店舗

既存の内装や設備を活用できる場合、借主様の初期投資を抑えられる可能性があります。

そのため、希望する業態と設備が合っていれば、出店希望者にとって魅力的な条件になることがあります。

ただし、設備の老朽化や修繕費用、所有関係などには注意が必要です。

スケルトン店舗

スケルトンの場合、借主様が希望する店舗を一から計画しやすいというメリットがあります。

一方、内装工事費用や工事期間が大きくなる可能性があります。

どちらが高い賃料で貸せるかは、物件や募集する業種によって異なります。

また、居抜きの場合には、造作譲渡代金などが別途必要になるケースもあります。

賃料だけでなく、開業までに必要な総費用を踏まえて借主様が判断していることを理解しておく必要があります。

 

8．賃料を高く設定しすぎると、空室期間が長くなることも

オーナー様にとって、賃料を下げる判断は簡単ではありません。

しかし、募集賃料を高く設定したことで空室期間が長引けば、結果として収益が減少する可能性があります。

例えば、次のようなケースを考えてみましょう。

ケースA：月額35万円で募集

募集開始から6か月後に成約した場合、最初の6か月間の賃料収入は0円です。

ケースB：月額32万円で募集

募集開始から2か月後に成約した場合、3か月目から賃料収入が発生します。

募集開始から2年間の収入を単純計算すると、次のようになります。

項目	ケースA	ケースB
月額賃料	35万円	32万円
空室期間	6か月	2か月
24か月間の賃料収入	630万円	704万円

※成約後すぐに賃料が発生し、フリーレントや諸費用などがない場合の仮定です。

この例では、月額賃料が低いケースBの方が、2年間の賃料収入は74万円多くなります。

もちろん、長期間入居する場合には、月額賃料の高いケースAが有利になる時期もあります。

また、実際の成約までの期間は事前に確定できるものではありません。

重要なのは、月額賃料だけでなく、空室期間を含めた収益性を考えることです。

 

9．賃料を下げる前に確認したいこと

空室が長期化すると、賃料を下げることを検討するオーナー様もいらっしゃると思います。

しかし、賃料以外の条件が原因で問い合わせが少ない場合には、値下げだけでは十分な効果が得られない可能性があります。

例えば、

• 敷金・保証金が周辺物件より高い
• 募集可能業種が限定されている
• 募集写真が古い
• 設備情報が不足している
• 看板の設置条件が不明確
• 内見対応に時間がかかる
• 物件情報が十分に流通していない

といった場合です。

特に店舗物件では、借主様が出店できるかどうかを判断するために、設備や利用条件の情報が重要になります。

賃料を下げる前に、現在の募集方法や条件に改善できる部分がないか確認することをおすすめします。

 

10．日本橋・人形町ではエリアごとの特徴も重要

日本橋と一口にいっても、人形町、水天宮前、浜町、小伝馬町、日本橋本町など、地域によって街の特徴は異なります。

また、同じエリアでも大通り沿いと裏通りでは、店舗の評価が変わることがあります。

例えば、オフィスワーカーを対象とする飲食店と、近隣住民を対象とするサービス店舗では、求める立地が異なります。

さらに、同じ通りでも店舗の間口や視認性、設備条件などによって、借主様の評価は変わります。

そのため、日本橋エリアの店舗賃料を考える際には、周辺の募集事例だけでなく、実際にその場所でどのような事業者が営業できるのかという視点も重要です。

 

11．適正賃料を考えるには、貸主と借主の双方の視点が必要

ここまで、店舗賃料について貸主様と借主様の視点から考えてきました。

貸主様は、できるだけ高い賃料で貸し、安定した収益を確保したいと考えます。

一方、借主様は、事業として採算が合う賃料で店舗を借りたいと考えます。

この双方の希望が一致したときに、賃貸借契約の成立につながります。

ただし、適正賃料は一つの数字だけで判断できるものではありません。

周辺相場・物件の特徴・募集可能業種・借主様の事業性・空室期間・オーナー様の収益性を総合的に考えることが重要です。

また、募集賃料は一度設定したら変更できないものではありません。

募集開始後の問い合わせや内見状況を確認しながら、必要に応じて条件を見直すことも大切です。

 

12．日本橋・人形町の店舗賃料査定・テナント募集はレジスタへ

レジスタ合同会社では、日本橋・人形町周辺を中心に、店舗・事務所などの事業用賃貸仲介・賃貸管理を行っています。

また、店舗・事務所専門の「テナントショップ人形町」を運営し、店舗やオフィスを探している事業者様からお問い合わせをいただいています。

店舗を探している借主様の希望条件に接する機会があるからこそ、オーナー様の収益性だけでなく、出店希望者の視点も踏まえた募集条件の検討が重要だと考えています。

例えば、

「現在の店舗賃料が適正なのか知りたい」

「以前と同じ賃料で募集してよいか相談したい」

「周辺の店舗賃料相場を確認したい」

「賃料を下げる前に募集方法を見直したい」

「飲食店まで募集対象を広げるべきか検討したい」

「現在の管理会社は変更せず、募集だけ依頼したい」

といったご相談も承ります。

賃貸管理を弊社へ変更していただく必要はありません。

店舗1区画、事務所1室の賃貸募集からでもご相談いただけます。

弊社では、周辺の募集事例や成約事例、建物の立地・設備・募集可能業種などを確認しながら、物件に合った募集条件をご提案いたします。

また、テナントショップ人形町をはじめ、各種不動産情報サイトや他の仲介会社との連携も活用し、幅広く募集活動を行っています。

店舗賃料は、高ければよいというものでも、安ければ決まるというものでもありません。

貸主様の収益性と借主様の事業性、双方のバランスを考えながら適正な募集条件を設定することが、安定した賃貸経営につながります。

日本橋・人形町周辺で店舗の賃料設定や空室対策、テナント募集にお悩みのオーナー様は、レジスタ合同会社・テナントショップ人形町までお気軽にお問い合わせください。

まずは店舗1区画の賃料査定・募集条件のご相談からでも歓迎いたします。