賃料を下げる前にできること｜日本橋の店舗・事務所オーナー様向け空室対策

日本橋・人形町周辺で店舗や事務所を募集しているものの、なかなかテナントが決まらない。

このような状況が続くと、

「そろそろ賃料を下げた方がいいのでは？」

と考えるオーナー様も多いのではないでしょうか。

確かに、募集賃料が現在の市場とかけ離れている場合には、賃料の見直しが必要になることもあります。

しかし、

「空室が続いている＝すぐに賃料を下げる」

という判断が必ずしも最善とは限りません。

例えば月額30万円で募集している店舗を28万円へ下げれば、月額では2万円の違いですが、年間では24万円です。

5年間入居すれば単純計算で120万円、10年間なら240万円の差になります。

さらに、将来の更新や売却、収益不動産としての評価などを考えれば、賃料はオーナー様にとって非常に重要です。

だからこそ、賃料を下げる前に、

「本当に賃料が原因で決まらないのか？」

を確認することが大切です。

今回は、日本橋・人形町周辺で店舗・事務所を所有されているオーナー様に向けて、賃料を下げる前に確認したい空室対策をご紹介します。

 

まず「どこで止まっているのか」を確認する

最初に確認したいのは、募集開始後の反響です。

例えば3か月間募集しているとしても、

A：問い合わせがほとんどない

B：問い合わせはあるが内見にならない

C：内見は入るが申込みにならない

D：申込みを検討してもらえるが条件交渉でまとまらない

では、原因が違います。

問い合わせ自体がないのであれば、募集賃料だけでなく、募集条件や情報の流通方法などに原因があるかもしれません。

内見が入っているなら、少なくとも募集図面を見た段階では検討対象になっているということです。

その場合、室内状態や設備、建物の印象、競合物件との比較などを確認する必要があります。

申込み直前まで進んでいるのであれば、大幅な賃料減額ではなく、条件交渉の方法を工夫することで成約できる可能性もあります。

つまり、

「決まらない」という結果だけではなく、その手前までの動きを見ること

が重要です。

 

賃料を下げる前にできること

①　募集図面・写真を見直す

店舗や事務所を探している方の多くは、最初から現地を見に来るわけではありません。

まず物件情報や募集図面を確認し、

「この物件なら見てみたい」

と思った物件を内見します。

そのため、物件の魅力が募集情報で十分に伝わっていなければ、賃料が適正でも問い合わせにつながらないことがあります。

例えば、

• 外観写真しか掲載されていない
• 室内写真が暗い
• 写真が古い
• 間取りが分かりにくい
• 天井高が分からない
• 店舗入口が分からない
• 看板設置位置が分からない
• 前面道路の雰囲気が分からない

といった状態になっていないでしょうか。

特に店舗では、

「ここで自分のお店を営業する姿を想像できるか」

が重要です。

事務所でも、室内だけではなく、エントランス、共用廊下、トイレ、給湯室、エレベーターなどの情報があることで検討しやすくなります。

まずは賃料を下げる前に、現在の募集情報が物件の魅力を十分に伝えているかを確認してみましょう。

 

② 募集可能な業種を見直す

店舗物件では、募集可能業種によって問い合わせ数が大きく変わる場合があります。

例えば、

「飲食店不可」

としている物件でも、建物設備や営業内容によっては、

「軽飲食相談可能」

とできるケースがあるかもしれません。

また、事務所として募集している2階以上の区画でも、

• 美容・サロン
• スクール
• 各種教室
• ショールーム
• 予約制サービス店舗
• 来店型事務所

などを相談可能にすることで、対象となる事業者が広がる場合があります。

もちろん、何でも受け入れればよいという意味ではありません。

臭気、騒音、営業時間、給排水、電気容量、ガス、消防設備、既存テナントとの関係などを確認する必要があります。

重要なのは、

「昔から不可だから今回も不可」ではなく、現在の建物条件でどこまで受け入れられるのかを改めて考えること

です。

賃料を2万円下げる前に、募集できる業種を一つ広げることで問い合わせが増える可能性もあります。

 

③ 敷金・保証金など「賃料以外」の条件を確認する

借主様が比較しているのは月額賃料だけではありません。

特に店舗を開業する場合には、

• 敷金・保証金
• 礼金
• 償却
• 仲介手数料
• 保証会社費用
• 内装工事費
• 設備費
• 什器・備品
• 引越し費用

など、さまざまな初期費用が発生します。

例えば、

月額賃料30万円・保証金10か月

であれば、保証金だけでも300万円です。

同じような物件が、

月額賃料32万円・保証金6か月

で募集されていれば、借主様によっては後者の方が初期費用を抑えやすいと感じるかもしれません。

オーナー様にとって保証金は重要な保全ですので、安易に減らせばよいわけではありません。

しかし、周辺物件と比較して初期費用が大きくなっていないかを確認することは重要です。

月額賃料を恒久的に下げる前に、契約時の負担を調整できないか

という視点を持ってみるのも一つの方法です。

 

④ フリーレントという方法もある

賃料を下げずに借主様の負担を軽減する方法として、フリーレントがあります。

例えば、

月額30万円の物件を28万円へ値下げする場合と、

月額30万円を維持して一定期間のフリーレントを設定する場合では、

長期的な収益が変わる可能性があります。

特に店舗の場合、契約してすぐに営業を開始できるとは限りません。

内装工事、設備工事、什器搬入、各種許認可などの準備期間が必要になることがあります。

借主様からすると、

「まだ営業していないのに賃料が発生する」

ことが大きな負担になります。

そこで、契約内容や物件状況に応じて、内装工事期間などについてフリーレントを相談できるようにする方法があります。

もちろん、すべての物件で設定する必要はありません。

募集状況や借主様の申込内容を確認しながら検討します。

恒久的な賃料減額と、一時的な負担軽減は分けて考えることがポイントです。

 

⑤ 現地の「第一印象」を改善する

内見は入るのに申込みにならない場合は、実際に物件を見たときの印象も確認してみましょう。

例えば、

• エントランスが汚れている
• 共用廊下に荷物が置かれている
• 郵便受けにチラシがたまっている
• 照明が切れている
• 空室内に残置物がある
• 室内が清掃されていない
• 臭いが気になる
• 募集看板が古くなっている

といった状態です。

大規模なリニューアル工事を行わなくても、

清掃する

照明を交換する

不要物を撤去する

整理整頓する

といった比較的小さな改善で印象が変わることがあります。

借主様は、その区画だけではなく、

「このビルに自分の会社や店舗を構えて大丈夫か」

という視点でも建物を見ています。

特に店舗では、お客様から見た建物の印象も出店判断に影響します。

賃料を下げる前に、まず一度借主様の目線で建物を見直してみることをおすすめします。

 

⑥ 物件情報が十分に流通しているか確認する

条件が適正でも、物件情報が借主様へ届いていなければ問い合わせは入りません。

店舗や事務所を探している事業者は、自分でインターネット検索をするだけではありません。

不動産会社へ、

「日本橋で店舗を探している」

「人形町駅から徒歩5分以内で事務所を探している」

と依頼しているケースもあります。

そのため、

一般のお客様への掲載だけでなく、借主様を担当している他の不動産会社へ物件情報を届けること

も重要です。

現在募集している物件について、

「どのような媒体に掲載されているのか」

「他の仲介会社が紹介できる状態になっているのか」

「募集図面は最新なのか」

などを確認してみましょう。

賃料を下げても、情報が十分に流通していなければ効果は限定的です。

 

⑦ 内見しやすい状態をつくる

店舗・事務所を探している事業者は、複数の物件を同時に比較していることがあります。

問い合わせが入ったのに、

「鍵の手配に数日必要」

「オーナー様の立会いがないと見られない」

「内見できる曜日が限られている」

となると、その間に別の物件で話が進んでしまう可能性があります。

特に空室になっている物件であれば、可能な範囲で不動産会社がスムーズに案内できる状態を整えておくことも空室対策になります。

賃料や契約条件を変えなくても、

「見たいと思ったときに見られる物件」にする

ことで成約機会を逃しにくくなります。

 

それでも決まらない場合は、改めて賃料を検討する

ここまで確認しても問い合わせが少ない場合には、改めて募集賃料を検討します。

その際も、

「半年決まらないから10％下げよう」

と感覚だけで判断するのではなく、

• 周辺の募集事例
• 同程度の面積
• 同じ階数
• 駅距離
• 築年数
• 設備
• 募集可能業種
• 初期費用
• 成約までの反響

などを比較します。

そして、

現在の賃料を維持する

少額だけ調整する

フリーレントを設定する

保証金など別条件を調整する

といった方法を比較します。

賃料を下げること自体が悪いわけではありません。

重要なのは、

「なぜ下げるのか」を確認したうえで判断すること

です。

 

「賃料を下げないこと」が目的ではありません

今回の記事でお伝えしたいのは、

「絶対に賃料を下げない方がよい」

ということではありません。

市場相場より明らかに高い賃料で募集を続ければ、結果として空室期間が長期化し、オーナー様の収益を悪化させる可能性があります。

例えば月額30万円の物件を半年間空室にすれば、単純計算で180万円の賃料収入を得られません。

月額2万円の減額で早期成約できるのであれば、長期的には減額した方が有利になるケースもあります。

だからこそ大切なのは、

「賃料を維持すること」ではなく「オーナー様の収益をできるだけ守りながら成約を目指すこと」

です。

賃料、空室期間、初期費用、フリーレントなどを総合的に考える必要があります。

 

日本橋・人形町の空室、まずは募集条件から一緒に確認します

レジスタ合同会社では、日本橋・人形町周辺を中心に、店舗・事務所などの事業用賃貸物件を取り扱っています。

また、店舗・事務所専門の「テナントショップ人形町」を運営し、日常的に店舗やオフィスを探している事業者様からお問い合わせをいただいています。

「数か月募集しているが問い合わせが少ない」

「賃料を下げるよう提案されているが、本当に必要なのか知りたい」

「現在の募集条件が周辺相場に合っているか確認したい」

「自主管理なので、管理はそのままで募集だけ相談したい」

「まだ入居中だが、退去予定が出たので次の募集を準備したい」

といったご相談も承ります。

賃貸管理を弊社へ変更していただく必要はありません。

空室となった店舗1区画、事務所1室の募集からでもご相談いただけます。

現在の募集状況や物件条件を確認し、

賃料を下げる前にできることがないか

を一緒に考えてみませんか。

日本橋・人形町周辺で店舗・事務所の空室にお悩みのオーナー様は、レジスタ合同会社・テナントショップ人形町までお気軽にご相談ください。