飲食店開業前に確認したい設備条件｜厨房・排気・電気容量と物件選び

飲食店の開業を考える際、多くの方が重視するのは立地や賃料、店舗の広さではないでしょうか。

駅から近い、人通りが多い、希望する賃料に収まるなど、魅力的な条件がそろった物件が見つかると、すぐにでも申込みをしたくなるものです。

しかし、飲食店の店舗選びでは、立地や賃料と同じくらい、建物の設備条件を確認することが重要です。

「厨房機器を設置するための電気容量が足りない」

「排気ダクトを設置できない」

「希望する厨房レイアウトでは給排水設備が不足する」

「ガス容量が足りず、調理機器を使用できない」

こうした問題が物件の申込み後や契約後に判明すると、開業計画の変更や追加工事が必要になる場合があります。

場合によっては、希望する業態での出店そのものを断念せざるを得ないこともあります。

レジスタ合同会社では、日本橋・人形町を拠点に、テナントショップ人形町を通じて店舗・事務所の賃貸仲介を行っています。また、建築・内装工事に関する知識を生かし、店舗物件の設備条件についてもご相談いただけます。

今回は、飲食店の開業前に確認しておきたい厨房・排気・電気容量などの設備条件と、失敗しない店舗物件の選び方について解説します。

 

1．飲食店の物件選びは立地・賃料だけでは決められない

飲食店を開業する場合、物件選びで重要なのは立地や賃料だけではありません。

同じ広さの店舗でも、建物の設備条件によって出店できる業種や必要な工事費用が大きく異なります。

例えば、カフェとラーメン店、焼肉店、ベーカリーでは、必要な設備が異なります。

カフェでは比較的小規模な厨房で営業できる場合がありますが、ラーメン店では大量の湯や蒸気を使用するため、給排水や排気設備が重要になります。

焼肉店では客席側の排煙設備などが必要になることもあり、ベーカリーではオーブンなどの電気・ガス設備が重要です。

つまり、「飲食店可」と記載されている物件でも、すべての飲食業態で営業できるとは限らないということです。

物件探しの段階から、予定している業態に必要な設備条件を整理しておく必要があります。

 

2．厨房設備｜希望する調理機器を設置できるか

飲食店の設備条件を確認するうえで、最初に検討したいのが厨房です。

厨房には、調理機器だけでなく、給排水・電気・ガス・換気など、さまざまな設備が関係します。

厨房の広さとレイアウト

厨房の面積が十分に見えても、必要な調理機器を配置できるとは限りません。

例えば、次のような設備の配置を考える必要があります。

• 冷蔵庫・冷凍庫
• ガスコンロ・IH調理器
• オーブン・フライヤー
• シンク・手洗い設備
• 食器洗浄機
• 作業台・収納棚
• 排気フード

また、調理するスタッフの動線や食材の搬入、料理の提供方法なども考慮する必要があります。

厨房が狭すぎると作業効率が悪くなり、逆に厨房を広く取りすぎると客席数が減ってしまいます。

厨房の床・壁・天井

飲食店の厨房では、清掃性や衛生管理を考慮した内装が必要になります。

既存の床や壁が、そのまま希望する厨房に使用できるとは限りません。

また、排水経路を確保するために床の高さを変更する必要が生じる場合もあります。

特にスケルトン物件では、厨房設備を新設するための工事費用が大きくなることがあります。

居抜き物件でも、既存厨房が新しい営業内容に適しているか確認することが重要です。

 

3．排気設備｜飲食店の出店可否を左右する重要な条件

飲食店の物件選びで、特に注意したいのが排気設備です。

厨房では、調理によって煙や蒸気、臭気、熱などが発生します。

これらを適切に排出できなければ、店舗内の環境が悪化するだけでなく、近隣とのトラブルにつながる可能性があります。

排気ダクトの設置経路

厨房の排気は、排気フードやダクト、送風機などを利用して屋外へ排出します。

そのため、建物内にダクトを通す経路があるか、排気口をどこに設置できるかを確認する必要があります。

例えば、建物の上階に住居がある場合や、隣接建物との距離が近い場合には、排気口の位置が問題になることがあります。

また、外壁や屋上に設備を設置するには、貸主や建物管理者の承諾が必要になる場合があります。

臭気・騒音への配慮

排気設備では、煙や臭いだけでなく、送風機などの騒音や振動にも注意が必要です。

住宅が多い地域や、同じ建物に住居がある場合には、近隣への影響を慎重に検討する必要があります。

脱臭装置などを設置する方法もありますが、設備費用や維持管理費用が発生します。

「重飲食不可」の理由を確認する

店舗募集では「軽飲食可」「重飲食不可」といった条件を見かけます。

ただし、軽飲食・重飲食は法令上の統一された区分ではなく、不動産募集において使用される表現です。

重飲食が不可とされる理由には、排気設備の制約、臭気・煙への懸念、建物の管理方針など、さまざまな事情があります。

そのため、単に業種名だけで判断するのではなく、実際の調理内容や使用する設備を具体的に説明し、貸主に相談することが重要です。

 

4．電気容量｜厨房機器を同時に使用できるか

近年の飲食店では、電気を使用する厨房機器が増えています。

例えば、電気オーブン、IH調理器、食器洗浄機、冷蔵庫、冷凍庫、空調設備などです。

これらの機器を同時に使用すると、想定以上の電力が必要になる場合があります。

単相と三相の違い

店舗で使用する電気には、一般的に単相電源と三相電源があります。

単相100V・200Vは、照明やコンセント、機種によっては厨房機器などに使用されます。

一方、三相200Vは、業務用空調機や厨房機器などの動力設備に使用されることがあります。

重要なのは、設置予定の機器がどの電源方式・電圧を必要とするかという点です。

電気容量が足りないとどうなる？

例えば、既存の店舗では問題なく営業できていたとしても、新たなテナントが大型の電気オーブンや業務用食器洗浄機を設置すると、電気容量が不足する場合があります。

電気容量が不足している場合、設備の増設や電気契約の変更などが必要になることがあります。

ただし、建物の受電設備や幹線容量によっては、希望する増設が難しい場合もあります。

また、電力会社との協議や工事に時間がかかる場合もあるため、契約前の確認が重要です。

電気容量の確認方法

まず、設置予定の厨房機器や空調設備について、電源方式・電圧・消費電力などを整理します。

そのうえで、既存の分電盤や電気設備、契約状況などを確認し、必要に応じて電気工事業者に調査を依頼します。

単純に機器の消費電力を合計するだけではなく、同時使用の状況や機器の特性なども踏まえて検討する必要があります。

特にベーカリーや製菓店など、大きな電力を使用する店舗では、早い段階での確認をおすすめします。

 

5．ガス容量｜希望する調理機器を使用できるか

ガスを使用する飲食店では、ガス設備の確認も欠かせません。

例えば、中華料理店やラーメン店、焼肉店などでは、使用する機器によって大きなガス消費量が必要になる場合があります。

ガスメーター・配管の確認

既存の店舗にガス設備があっても、希望する調理機器に必要な供給能力があるとは限りません。

ガスメーターや配管の容量、供給条件などを確認する必要があります。

容量が不足している場合には、設備変更や配管工事などが必要になることがあります。

ただし、建物の構造や供給設備の条件によっては、増設が難しい場合もあります。

ガス設備の工事費用にも注意

ガス設備の増設や変更が必要な場合には、工事費用が発生します。

工事内容によっては、貸主や建物管理者との協議が必要になることもあります。

厨房機器の選定段階で、ガス会社や設備業者に相談しておくと安心です。

 

6．給排水設備｜厨房の位置や営業内容に影響する

厨房設備では、給排水の条件も重要です。

飲食店では、調理や洗浄などで大量の水を使用する場合があります。

また、排水には油脂分や食材の残さなどが含まれることがあるため、適切な処理設備が必要になる場合があります。

排水管の位置と勾配

厨房の排水では、排水管の位置や勾配が重要になります。

希望する厨房レイアウトによっては、排水管を延長したり、床をかさ上げしたりする必要があります。

建物の構造によっては、希望する位置に厨房を設置できない場合もあります。

グリーストラップの確認

油脂を含む排水が発生する飲食店では、グリーストラップの設置が必要になる場合があります。

既存の設備がある場合でも、容量や状態、清掃状況などの確認が必要です。

また、新たに設置する場合には、設置スペースや排水経路、工事費用などを考慮する必要があります。

給水能力も確認する

食器洗浄機などを使用する場合には、必要な給水量や水圧も確認しておきたいポイントです。

特に複数の設備を同時に使用する場合には、十分な給水能力があるか確認する必要があります。

 

7．消防・保健所・建物用途の確認も忘れずに

飲食店の開業では、厨房や電気設備だけでなく、消防・保健所などの確認も必要です。

保健所への事前相談

飲食店営業には、営業内容に応じた許可や届出が必要です。

厨房の設備や手洗い設備などについても、食品衛生に関する基準への適合が求められます。

そのため、内装工事を進める前に、管轄の保健所へ相談することをおすすめします。

消防設備の確認

飲食店の用途や面積、収容人員、建物の状況などによって、必要な消防設備や手続きが異なります。

例えば、消火器や自動火災報知設備、避難経路などの確認が必要になる場合があります。

また、厨房で火気を使用する場合には、設備の設置方法や防火上の措置にも注意が必要です。

建物の用途や管理規約

物件によっては、建物の用途や管理規約、賃貸借契約上の条件などにより、希望する飲食店の営業が認められない場合があります。

特にマンションの1階店舗や複合用途の建物では、事前確認が重要です。

貸主が飲食店の出店を承諾していても、それだけで必要な法令上の条件を満たすとは限りません。

 

8．居抜き店舗でも設備確認は必要

飲食店の開業費用を抑えるため、居抜き物件を希望する方も多くいらっしゃいます。

確かに、厨房設備や排気設備などをそのまま使用できれば、初期費用を抑えられる可能性があります。

しかし、居抜き物件でも設備の確認は欠かせません。

例えば、以前のテナントがカフェだった物件で、次にラーメン店を開業する場合、厨房設備や排気能力が不足する可能性があります。

また、同じ飲食業態であっても、使用する厨房機器や客席数が異なれば、必要な設備条件も変わります。

さらに、居抜き物件では設備の所有権や修繕責任についても確認が必要です。

前テナントが残した設備が、必ずしも貸主の修繕義務の対象になるとは限りません。

居抜き物件を検討する際には、設備の状態と契約条件の両方を確認することが重要です。

 

9．物件契約前に設備業者・内装業者と確認したいこと

飲食店の物件選びでは、不動産会社による物件紹介だけでなく、設備業者や内装業者による確認が重要になる場合があります。

例えば、次のような項目です。

• 希望する厨房機器を設置できるか
• 排気ダクトの設置経路を確保できるか
• 必要な電気容量があるか
• ガス設備の容量が足りるか
• 給排水設備の位置や能力に問題がないか
• 消防・保健所などの基準に対応できるか
• 工事費用が予算内に収まるか
• 希望する開業時期に間に合うか

これらを確認せずに賃貸借契約を締結すると、後から想定外の工事費用が発生する可能性があります。

特に、設備増設の可否が不明な場合には、申込み前後の早い段階で調査を進めることが重要です。

なお、物件によっては申込み後でなければ詳細調査を行えない場合もあります。

その場合には、契約締結前に必要な調査を実施し、設備条件が整わない場合の取り扱いについても、貸主・管理会社と協議することが望ましいでしょう。

 

10．オーナー様へ｜設備条件を明確にするとテナント募集が進めやすくなる

ここからは、店舗物件を所有するオーナー様向けのお話です。

店舗物件の募集では、立地や賃料、面積だけでなく、設備条件も重要な情報になります。

例えば、飲食店の出店希望者から申込みが入り、入居審査も通過したものの、その後の設備調査で電気容量が不足していることが判明するケースも考えられます。

結果として、借主が出店を断念すれば、オーナー様にとっても募集期間の長期化につながる可能性があります。

募集前に把握しておきたい設備情報

店舗オーナー様には、可能な範囲で次のような情報を整理しておくことをおすすめします。

• 既存の電気設備・契約状況
• 動力電源の有無
• ガス設備の有無と供給条件
• 給排水設備の位置
• 排気ダクトや排気経路の有無
• 既存空調設備の有無
• 過去のテナントの営業業種
• 飲食店の出店条件や制限事項

これらの情報があることで、入居希望者が早い段階で物件の適性を判断しやすくなります。

ただし、過去に飲食店が営業していたことだけで、次のテナントも同じ設備を使用できるとは限りません。

設備条件を踏まえた募集業種の検討

例えば、排気設備の増設が難しい物件では、強い臭気や大量の煙が発生する業態よりも、比較的設備負担の少ない業態を中心に募集した方がよい場合があります。

一方、電気やガス、給排水などの設備が充実している物件では、その特徴を募集資料で具体的に伝えることで、出店希望者に検討してもらいやすくなる可能性があります。

設備条件を把握したうえで募集業種を設定することは、ミスマッチや申込み後のキャンセルを減らすためにも重要です。

 

11．飲食店の店舗探しはテナントショップ人形町へ

レジスタ合同会社では、日本橋・人形町を拠点に、店舗・事務所などの事業用賃貸物件を紹介する「テナントショップ人形町」を運営しています。

飲食店の開業では、立地や賃料だけでなく、厨房・排気・電気・ガス・給排水などの設備条件を確認する必要があります。

弊社では、不動産仲介に加えて建築・内装工事に関する知識を生かし、物件探しの段階からご相談いただけます。

「飲食店を開業したいが、どのような物件を選べばよいか分からない」

「厨房機器を設置できるか確認したい」

「電気容量や排気設備に不安がある」

「居抜き物件とスケルトン物件を比較したい」

「内装工事費用も含めて物件を検討したい」

このような方は、お気軽にお問い合わせください。

▼ 飲食店・店舗物件の検索はこちら

テナントショップ人形町

また、日本橋・人形町周辺で店舗物件を所有するオーナー様からの賃貸募集・管理のご相談も承っています。

設備条件を踏まえた募集業種の検討や、空室対策、原状回復・設備修繕などについてもご相談ください。

 

まとめ｜飲食店の物件選びは設備条件の事前確認が重要

飲食店の開業では、立地や賃料だけでなく、厨房・排気・電気容量・ガス・給排水などの設備条件を確認することが重要です。

希望する業態によって必要な設備は異なり、同じ飲食店可の物件でも、出店できる業種が限られる場合があります。

また、設備条件の確認が不十分なまま契約を進めると、想定外の工事費用や開業スケジュールの遅延につながる可能性があります。

一方、オーナー様にとっても、設備条件を把握して募集活動を行うことは、入居希望者とのミスマッチを防ぐうえで重要です。

レジスタ合同会社では、店舗・事務所の賃貸仲介・管理に加え、建築・内装工事に関する知識を生かして、借主様・オーナー様の双方をサポートしています。

飲食店の開業を検討されている方、店舗物件の賃貸募集を検討されているオーナー様は、ぜひレジスタ合同会社へご相談ください。