賃貸管理会社を変更したい！オーナーが知っておきたい手続きと注意点

賃貸マンションやアパート、店舗・オフィスなどの収益不動産を所有しているオーナー様の中には、現在の管理会社に不満を感じながらも、管理会社の変更に踏み切れない方もいらっしゃるのではないでしょうか。

「管理会社からの報告が少ない」
「空室がなかなか埋まらない」
「修繕費用が高いように感じる」
「入居者やテナントからのクレーム対応が遅い」
「管理会社を変更すると入居者に迷惑がかかるのでは？」

このようなお悩みをお持ちのオーナー様に知っていただきたいのが、賃貸管理会社は途中で変更することが可能ということです。

ただし、管理会社の変更には契約内容の確認や書類の引継ぎ、入居者への通知など、注意すべきポイントがあります。

今回は、賃貸管理会社を変更する際の流れと注意点について、不動産管理の実務を踏まえて解説します。

 

1．賃貸管理会社の変更を検討する主な理由

賃貸管理会社の変更を検討する理由は、オーナー様によってさまざまです。

① 管理会社からの報告や連絡が少ない

賃貸経営では、入居者からの問い合わせや設備の不具合、賃料の入金状況など、日々さまざまな出来事が発生します。

管理会社からの報告が少ないと、オーナー様は建物の状況を把握できず、不安を感じることがあります。

特に遠方にお住まいのオーナー様にとって、管理会社との円滑なコミュニケーションは重要です。

② 空室が長期間埋まらない

空室が続く場合、必ずしも賃料が高いことだけが原因とは限りません。

• 募集条件が市場のニーズに合っていない
• 物件写真や募集図面が十分に整備されていない
• 募集媒体が限られている
• 原状回復や設備更新が遅れている
• 仲介会社への情報提供が不足している

このような要因が重なっている場合もあります。

管理会社を変更することで、募集方法や空室対策を見直すきっかけになることがあります。

③ 修繕費用や管理費用に疑問がある

建物の維持管理には、設備点検や修繕工事などの費用が発生します。

しかし、修繕の必要性や見積内容について十分な説明がない場合、オーナー様が疑問を感じることもあるでしょう。

管理会社には、単に工事を手配するだけでなく、建物の状態や費用対効果を踏まえた提案が求められます。

④ 入居者・テナントへの対応に不安がある

漏水や設備故障、騒音、賃料滞納など、賃貸管理にはさまざまな対応が必要です。

特に店舗やオフィスなどの事業用物件では、設備の不具合がテナントの営業に影響することもあります。

トラブル発生時の対応力は、管理会社を選ぶうえで重要な判断材料になります。

 

2．賃貸管理会社を変更するまでの基本的な流れ

管理会社の変更は、一般的に次のような手順で進めます。

STEP1　現在の管理委託契約書を確認する

最初に確認したいのが、現在の管理会社と締結している管理委託契約書です。

特に以下の項目を確認します。

• 契約期間と更新条件
• 解約の申し入れ期限
• 中途解約に関する規定
• 違約金の有無
• 管理終了時の引継ぎに関する取り決め

例えば、解約の3か月前までに通知する契約となっている場合、希望する変更時期から逆算して準備を進める必要があります。

なお、解約予告期間や解約条件は契約によって異なります。

STEP2　新しい管理会社を選定する

現在の管理会社へ解約を申し入れる前に、新しい管理会社へ相談しておくことをおすすめします。

管理会社を選ぶ際には、管理手数料だけでなく、対応できる業務範囲を確認することが重要です。

例えば、以下のような項目が挙げられます。

• 入居者募集・契約更新
• 賃料の入金管理・滞納対応
• 入居者からの問い合わせ対応
• 建物設備の点検・修繕手配
• 退去立会い・原状回復工事
• 24時間緊急受付サービス
• オーナー様への定期報告

また、居住用物件と事業用物件では管理業務の内容や求められる専門性が異なるため、所有物件に合った管理会社を選ぶことが大切です。

STEP3　現在の管理会社へ解約を申し入れる

新しい管理会社の選定と管理開始時期の調整ができたら、現在の管理会社へ解約を申し入れます。

解約通知は、契約書で定められた方法に従って行います。

後日のトラブルを防ぐためにも、解約日や引継ぎ事項を記録に残しておくことが重要です。

STEP4　管理書類や入居者情報を引き継ぐ

管理会社変更において、特に重要なのが書類や情報の引継ぎです。

主な確認事項は以下のとおりです。

• 賃貸借契約書・更新契約書
• 入居者・連帯保証人の情報
• 賃料・共益費・その他費用
• 敷金・保証金の預り状況
• 賃料の入金・滞納状況
• 家賃債務保証会社の契約内容
• 修繕履歴・設備点検記録
• 鍵や設備関係の資料
• 過去のトラブルや継続対応案件

これらの情報が正確に引き継がれないと、管理開始後のトラブルにつながる可能性があります。

なお、個人情報の引継ぎについては、利用目的や契約関係、個人情報保護法上の取り扱いを確認したうえで進める必要があります。

STEP5　入居者・テナントへ管理会社変更を通知する

管理会社が変更になる場合、入居者やテナントへの案内も必要です。

一般的には、以下の内容を通知します。

• 新しい管理会社の名称・連絡先
• 管理開始日
• 賃料の支払方法や振込先
• 設備故障・緊急時の連絡先
• 契約更新や退去時の問い合わせ先

特に賃料の振込先が変更になる場合は注意が必要です。

通知の行き違いによる誤入金や二重払いを防ぐため、十分な周知期間を設けることが望ましいでしょう。

また、家賃債務保証会社を利用している場合は、収納代行や保証契約への影響も確認する必要があります。

 

3．管理会社を変更しても賃貸借契約はそのまま継続できる？

管理会社の変更を検討する際、オーナー様から心配されやすいのが既存の賃貸借契約への影響です。

貸主が変わらず管理会社だけを変更する場合、原則として既存の賃貸借契約を締結し直す必要はありません。

賃料や契約期間、敷金などの契約条件も、管理会社の変更だけを理由に自動的に変更されるものではありません。

ただし、契約書に旧管理会社が窓口として記載されている場合や、賃料の収納方法を変更する場合などは、必要な通知や手続きを行います。

また、サブリース契約など、管理会社が貸主として関与している場合は、通常の管理委託契約とは異なるため、個別の確認が必要です。

 

4．一棟マンション・アパートの管理会社変更で注意したいこと

一棟マンションやアパートでは、複数の入居者が生活しているため、管理会社変更時の対応が重要になります。

例えば、次のような項目です。

共用部の維持管理

清掃、照明、消防設備、給排水設備など、建物全体の管理体制を確認します。

設備故障や緊急対応

漏水や停電などが発生した際、誰が対応するのかを明確にしておく必要があります。

入居者ごとの契約条件

同じ建物でも、入居時期によって賃料や敷金、更新条件などが異なる場合があります。

既存の契約内容を正確に把握し、管理を引き継ぐことが大切です。

また、管理会社の変更を機に、長期修繕計画や設備の更新時期を確認することもおすすめします。

 

5．店舗・オフィス・テナントビルの管理会社変更はさらに注意が必要

事業用不動産では、居住用物件とは異なる管理上の課題があります。

例えば、店舗では業種によって必要な設備が異なり、飲食店では給排水設備、排気設備、電気容量などが重要になります。

また、テナントごとに契約条件が異なるケースも珍しくありません。

• 普通借家契約・定期借家契約の違い
• 敷金・保証金の返還条件
• 償却・原状回復に関する特約
• 看板や共用部の使用条件
• 営業時間や業種に関する制限
• 設備の修繕負担区分

こうした契約条件や建物設備を十分に理解せずに管理を引き継ぐと、後々のトラブルにつながる可能性があります。

そのため、事業用不動産の管理会社を選ぶ際には、店舗・オフィスの賃貸仲介や建築設備に関する知識を持っているかどうかも重要なポイントです。

 

6．管理会社の変更は賃貸経営を見直すチャンス

管理会社の変更は、単に管理業務の委託先を変えるだけではありません。

これまでの賃貸経営を見直す機会にもなります。

例えば、空室がある場合には募集賃料や募集条件を再検討し、必要に応じて設備更新や原状回復工事を行うことで、物件の競争力向上を図ることができます。

また、満室であっても、建物の維持管理や将来的な修繕費用、収益性などを定期的に確認することが大切です。

管理会社には、日常業務だけでなく、オーナー様の中長期的な賃貸経営を支える役割も求められます。

 

7．レジスタは居住用・事業用の賃貸管理に対応しています

レジスタ合同会社では、賃貸マンション・アパートなどの居住用物件に加え、店舗・オフィス・テナントビルなどの事業用物件についても、賃貸募集・仲介・管理のご相談を承っております。

当社の特徴は、不動産賃貸仲介だけでなく、建築や設備、収益不動産の売買にも対応していることです。

また、「賃貸住宅メンテナンス主任者」「賃貸住宅経営アドバイザー（PMアドバイザー）」の資格を取得しており、建物の維持管理や賃貸経営に関する知識を実務に活かしています。

賃貸管理においては、建物の維持管理、入居者・テナント対応、空室対策などを総合的に考えることが重要です。

店舗・オフィスの募集では、テナントショップ人形町をはじめ、複数の募集媒体を活用した情報発信にも取り組んでおります。

さらに、将来的に物件の売却を検討される場合にも、収益不動産の売買仲介を含めたご相談が可能です。

管理会社の変更から、空室対策、建物の維持管理、将来の売却まで、オーナー様の賃貸経営を幅広くサポートいたします。

 

まとめ｜賃貸管理会社の変更は事前準備が大切です

賃貸管理会社の変更は、適切な手順を踏めば、既存の入居者・テナントとの契約関係を維持しながら進めることができます。

ただし、管理委託契約の解約条件、契約書類の引継ぎ、賃料の収納方法、入居者への通知など、確認すべき事項は少なくありません。

また、管理会社を変更する際には、現在の不満を解消するだけでなく、今後の賃貸経営をどのように改善したいかを考えることも大切です。

レジスタでは、東京都内を中心に、一棟マンション・アパート・店舗・オフィス・テナントビルなどの賃貸管理についてご相談を承っております。

現在の管理会社からの変更を検討されているオーナー様、自主管理から管理委託への切り替えをお考えのオーナー様も、ぜひお気軽にご相談ください。