希望する店舗物件がなかなか見つからない！条件を見直す5つのポイント

飲食店や美容室、エステサロン、物販店などの開業を検討している方にとって、店舗物件探しは重要な準備の一つです。

しかし、実際に物件を探し始めると、希望する条件に合う物件がなかなか見つからないことがあります。

「希望するエリアに店舗物件が出てこない」

「立地は良いけれど賃料が予算を超えている」

「広さはちょうど良いのに、希望する業種で営業できない」

「気になる物件を見つけても、すでに募集が終了している」

このようなお悩みをお持ちの方も多いのではないでしょうか。

店舗物件は住居と異なり、立地や賃料だけでなく、業種、設備、営業時間、内装工事の可否など、さまざまな条件を満たす必要があります。

そのため、すべての希望条件にこだわりすぎると、候補となる物件が極端に少なくなることがあります。

一方で、条件を少し見直すことで、これまで検討していなかった物件が候補に入る場合もあります。

レジスタ合同会社では、店舗・事務所などの事業用賃貸物件を紹介する「テナントショップ人形町」を運営しています。

今回は、希望する店舗物件がなかなか見つからない場合に、見直してみたい5つのポイントをご紹介します。

 

1．希望エリアを少し広げてみる

店舗物件探しで最初に見直したいのが、希望するエリアです。

例えば、「人形町駅から徒歩3分以内」「日本橋駅周辺だけ」といった条件で探している場合、候補物件が限られてしまうことがあります。

もちろん、店舗の立地は集客に影響する重要な要素です。

しかし、業種によっては、駅からの距離を少し広げても営業に支障がない場合があります。

人形町周辺なら隣接エリアも検討する

例えば、人形町駅周辺で希望する店舗が見つからない場合には、次のようなエリアも候補になります。

• 水天宮前
• 浜町
• 小伝馬町
• 東日本橋
• 茅場町
• 日本橋蛎殻町・日本橋富沢町周辺

これらのエリアは人形町から比較的近く、物件によっては複数の駅を利用できる場合があります。

また、同じエリアでも大通り沿いと裏通りでは、周辺環境や店舗の特徴が異なります。

例えば、予約制の美容サロンやエステサロンであれば、必ずしも人通りの多い大通り沿いである必要はありません。

一方、通行人の来店を重視する飲食店や物販店では、立地条件が売上に大きく影響する可能性があります。

重要なのは、駅からの距離だけでなく、出店する業種や集客方法に合った立地を選ぶことです。

 

2．1階路面店舗だけでなく、2階以上の物件も検討する

店舗物件を探す際、「1階路面店舗」を希望される方は少なくありません。

1階路面店舗は視認性が高く、通行人から店舗を認識してもらいやすいというメリットがあります。

しかし、その分、立地や条件によっては賃料が高くなったり、募集物件が限られたりする場合があります。

そこで検討したいのが、2階以上の店舗です。

2階以上でも営業しやすい業種

例えば、次のような業種では、2階以上の物件も選択肢になる場合があります。

• 予約制の美容室
• エステサロン
• ネイルサロン
• 整体・リラクゼーション
• パーソナルトレーニング
• スクール・教室
• 予約制のサービス店舗

これらの業種では、インターネットやSNS、紹介などによる集客が中心となる場合もあります。

そのため、必ずしも1階路面店舗である必要がないケースも考えられます。

ただし、2階以上の店舗では、エレベーターの有無や階段の位置、看板設置の可否などが重要です。

また、希望業種によっては建物の用途や設備、消防法などの確認も必要になります。

1階に限定せず、事業内容に応じて2階以上の店舗も検討することで、物件の選択肢が広がる可能性があります。

 

3．賃料だけでなく、初期費用と内装工事費を含めて考える

店舗物件を探す際、月額賃料の上限を決めている方は多いと思います。

もちろん、毎月の賃料は店舗経営における固定費となるため、慎重に検討する必要があります。

しかし、賃料だけで物件を比較すると、かえって開業費用が大きくなる場合があります。

賃料が安くても工事費用が高くなることがある

例えば、次の2つの物件を比較してみます。

A物件

• 月額賃料：25万円
• スケルトン物件
• 厨房設備や空調設備の新設が必要
• 内装工事費：1,000万円

B物件

• 月額賃料：30万円
• 居抜き物件
• 既存設備の一部を利用可能
• 内装工事費：500万円

※金額は比較のための仮定です。

この場合、B物件は毎月の賃料が5万円高くなりますが、開業時の内装工事費は500万円少なくなります。

単純計算では、賃料差額が500万円に達するまで約8年4か月かかります。

もちろん、実際には設備の状態や造作譲渡代金、原状回復費用、契約条件なども考慮する必要があります。

しかし、このように月額賃料だけでなく、開業時の総費用を比較することで、物件の評価が変わる場合があります。

初期費用の条件も確認する

店舗物件では、賃料のほかに次のような初期費用が発生することがあります。

• 敷金・保証金
• 礼金
• 仲介手数料
• 保証会社の保証料
• 火災保険料
• 前払い賃料・共益費
• 造作譲渡代金

物件によって条件は異なりますが、賃料だけでなく初期費用も含めて比較することが重要です。

 

4．希望面積を見直し、店舗レイアウトから考える

店舗物件探しでは、「15坪以上」「20坪前後」など、希望する面積を決めている方も多いと思います。

しかし、同じ面積でも、室内の形状や柱の位置、設備の配置によって使いやすさは異なります。

例えば、20坪の店舗でも、柱が多く、間口が狭い物件では、希望するレイアウトを実現しにくい場合があります。

一方、15坪でも整形で使いやすい間取りであれば、必要な設備や客席を配置できる場合があります。

面積よりも実際の使い方が重要

飲食店であれば、厨房と客席のバランスが重要です。

美容室であれば、セット面やシャンプー台、待合スペースなどの配置を検討する必要があります。

また、物販店では商品の陳列スペースやバックヤードの確保も重要です。

そのため、単純に坪数だけで物件を判断するのではなく、希望する店舗レイアウトを実現できるか確認することをおすすめします。

レジスタ合同会社では、建築や内装工事に関する知識を生かし、物件選びの段階から設備やレイアウトに関するご相談にも対応しています。

希望面積を少し広げたり狭めたりすることで、これまで候補に入らなかった物件が見つかる場合があります。

 

5．居抜き・スケルトンなどの条件を見直す

店舗物件を探す際、居抜き物件に限定して探している方もいらっしゃいます。

居抜き物件は、前のテナントが使用していた内装や設備を利用できる可能性があり、開業費用を抑えられる場合があります。

しかし、居抜き物件だけに限定すると、希望するエリアや賃料に合う物件が少なくなることがあります。

居抜き物件の注意点

居抜き物件では、次のような点を確認する必要があります。

• 既存設備が使用できるか
• 設備の修繕・交換が必要か
• 希望するレイアウトに変更できるか
• 造作譲渡代金が発生するか
• 退去時の原状回復条件はどうなっているか

既存設備を利用できると思って契約したものの、設備の老朽化などによって交換が必要になる場合もあります。

スケルトン物件にもメリットがある

一方、スケルトン物件では、店舗のレイアウトやデザインを比較的自由に計画できる場合があります。

ただし、工事費用や工事期間が大きくなる可能性があります。

居抜き物件とスケルトン物件のどちらが適しているかは、業種や予算、開業スケジュールなどによって異なります。

最初からどちらか一方に限定するのではなく、工事費用も含めて比較することをおすすめします。

 

6．見直してはいけない条件もある

ここまで、店舗物件探しで見直したい5つのポイントをご紹介しました。

ただし、希望条件を緩和すればよいというわけではありません。

店舗経営において、譲れない条件もあります。

例えば、飲食店では必要な排気設備や給排水設備が確保できなければ、希望する営業ができない可能性があります。

また、業種によっては、建物の用途や設備、消防・保健所などの関係法令への適合が必要になります。

さらに、賃料が事業計画に対して高すぎる場合には、開業後の経営を圧迫するおそれがあります。

条件には優先順位をつける

店舗物件を探す際には、希望条件を次の3つに分けて整理するとよいでしょう。

① 絶対に譲れない条件

希望業種で営業できること、必要な設備が設置できること、事業計画上の予算を超えないことなど。

② できれば満たしたい条件

駅からの距離、所在階、店舗面積、建物の築年数など。

③ 条件次第で変更できる項目

内装の状態、居抜き・スケルトン、店舗の形状など。

このように整理することで、物件探しの方向性が明確になります。

 

7．希望する店舗物件が見つからない場合は不動産会社へ相談する

現在、店舗物件を探す際には、インターネットの物件検索サイトを利用する方が多いと思います。

しかし、希望する条件に合う物件が掲載されていない場合でも、すぐに諦める必要はありません。

不動産会社へ希望条件を伝えることで、条件に近い物件を探してもらえる場合があります。

また、募集開始前の物件情報や、一般公開されていない物件を紹介できる可能性もあります。

ただし、すべての不動産会社が未公開物件を保有しているわけではなく、希望する物件を必ず紹介できるものではありません。

相談する際に伝えたい内容

• 希望するエリア
• 開業予定の業種
• 賃料の上限
• 希望する店舗面積
• 1階・2階以上などの希望
• 居抜き・スケルトンの希望
• 開業・移転希望時期
• 条件を変更できる範囲

特に、譲れない条件と相談できる条件を伝えていただくことで、物件をご提案しやすくなります。

 

8．日本橋・人形町の店舗物件探しはテナントショップ人形町へ

レジスタ合同会社では、店舗・事務所などの事業用賃貸物件を紹介する「テナントショップ人形町」を運営しています。

日本橋・人形町エリアを中心に、東京都内の店舗・オフィス物件をご紹介しています。

「希望する店舗物件がなかなか見つからない」

「人形町周辺で飲食店を開業したい」

「美容室やエステサロンに適した物件を探している」

「居抜き物件を探しているが、希望条件に合わない」

「内装工事費も考慮して物件を探したい」

このような方は、ぜひお気軽にご相談ください。

レジスタでは、建物設備や内装工事に関する知識を生かし、希望する事業に適した店舗物件探しをサポートしています。

▼ 日本橋・人形町周辺の店舗・事務所物件をお探しの方へ

テナントショップ人形町

 

9．店舗オーナー様へ｜借主が希望する条件を知ることも空室対策になる

店舗物件を所有するオーナー様にとっても、借主がどのような条件を重視しているかを知ることは重要です。

例えば、長期間空室が続いている場合、必ずしも賃料だけが原因とは限りません。

募集可能な業種や保証金、設備条件、内装工事の制限などが、借主の検討を妨げている可能性もあります。

また、募集写真や間取り図などの情報が不足しているために、物件の魅力が十分に伝わっていない場合も考えられます。

レジスタ合同会社では、テナントショップ人形町を通じた借主様への物件紹介に加え、オーナー様からの賃貸募集や管理のご相談にも対応しています。

自主管理物件の空室募集のみのご依頼も承っています。

店舗の空室対策や募集条件の見直しについても、お気軽にご相談ください。

 

まとめ｜店舗物件が見つからないときは条件の優先順位を見直そう

希望する店舗物件がなかなか見つからない場合には、次の5つのポイントを見直してみることをおすすめします。

1. 希望エリアを少し広げる
2. 1階路面店舗以外も検討する
3. 賃料だけでなく開業費用全体で比較する
4. 希望面積を見直す
5. 居抜き・スケルトンの条件を見直す

ただし、希望する業種で営業できることや、必要な設備を確保できること、無理のない資金計画など、譲れない条件もあります。

大切なのは、すべての条件を妥協することではなく、事業に必要な条件を守りながら選択肢を広げることです。

レジスタ合同会社では、テナントショップ人形町を通じて、日本橋・人形町周辺の店舗・事務所物件をご紹介しています。

希望する店舗物件が見つからずお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

また、店舗物件を所有するオーナー様からの賃貸募集・管理のご相談も承っています。