「飲食店不可」にしていませんか？募集可能業種を見直すと空室対策になることも

日本橋・人形町で店舗物件を所有されているオーナー様へ。

現在募集している店舗物件の募集条件に「飲食店不可」と記載していませんか？

店舗物件の募集では、飲食店を受け入れることで発生する臭気・騒音・設備トラブルなどを懸念し、最初から飲食店を募集対象から外しているケースがあります。

もちろん、建物の構造や設備、近隣環境によっては、飲食店の営業が難しい物件もあります。

しかし、飲食店にはさまざまな業態があり、すべての飲食店が大量の油を使用したり、強い臭いや煙を発生させたりするわけではありません。

「飲食店不可」という条件を少し見直すだけで、これまで募集対象にならなかった事業者から問い合わせをいただける可能性があります。

今回は、日本橋・人形町周辺で店舗を所有されているオーナー様に向けて、飲食店の募集条件を見直す際のポイントと、空室対策につながる考え方をご紹介します。

 

 

1．なぜ飲食店不可で募集する物件が多いのか？

店舗物件の募集では、「飲食店不可」という条件をよく見かけます。

オーナー様が飲食店の入居を敬遠する理由として、次のようなものが挙げられます。

• 調理による臭気や煙が発生する
• 排気設備やダクトの設置が必要になる
• 油による排水管の詰まりが心配
• 営業時間が長く、騒音が発生する可能性がある
• 害虫やゴミの問題が心配
• 退去時の原状回復に費用がかかる可能性がある
• 他のテナントや近隣住民から苦情が出る可能性がある

特に、1階が店舗で上階が住居になっている建物では、飲食店の営業がオーナー様自身の生活環境に影響することも考えられます。

こうした懸念には合理的な理由があり、決して軽視できません。

ただし、重要なのは、飲食店という業種だけで一律に判断するのではなく、具体的な営業内容を確認することです。

 

2．飲食店にもさまざまな業態がある

不動産業界では、飲食店を大きく「軽飲食」と「重飲食」に分けて募集することがあります。

ただし、この区分に法令上の統一された定義があるわけではありません。

実際に入居できるかどうかは、調理方法や設備、営業形態などによって判断する必要があります。

軽飲食として募集を検討できる業態

例えば、次のような業態です。

• カフェ
• 喫茶店
• サンドイッチ専門店
• 焼き菓子販売店
• スイーツ専門店
• テイクアウト専門店
• 軽食を提供する店舗

比較的大がかりな厨房設備を必要としない業態もあります。

ただし、カフェであっても店内で本格的な調理を行う場合がありますし、焼き菓子専門店でもオーブンや排気設備が必要になることがあります。

そのため、業種名だけで判断せず、実際の調理方法や設備計画を確認することが重要です。

設備面の確認が特に重要な業態

一方、次のような業態では、調理方法によって大きな設備負荷が発生する場合があります。

• 焼肉店
• 焼鳥店
• ラーメン店
• 中華料理店
• 揚げ物を中心とする飲食店
• その他、本格的な厨房を必要とする店舗

大量の油を使用したり、強い排気が必要になったりする場合には、設備面での十分な検討が必要です。

飲食店の受け入れを検討する際には、業態名ではなく、実際にどのような営業を行うのかを確認しましょう。

 

3．「飲食店不可」を「軽飲食相談」に変更するという選択肢

現在、飲食店不可で募集している店舗でも、設備や建物の条件によっては「軽飲食相談」へ変更できる可能性があります。

例えば、これまで物販店や事務所として利用していた1階店舗が空室になったケースを考えてみましょう。

現在の募集条件が次のようになっていたとします。

変更前

• 物販店相談可能
• サービス店舗相談可能
• 飲食店不可

この条件では、カフェやテイクアウト専門店なども募集対象から外れてしまいます。

そこで、設備や建物条件を確認したうえで、次のように変更する方法があります。

変更後

• 物販店相談可能
• サービス店舗相談可能
• 軽飲食相談可能
• 業種・営業内容により個別審査

これだけでも、検討対象となる事業者の幅が広がる可能性があります。

もちろん、実際に飲食店として利用できるかどうかは、設備や法令などの確認が必要です。

募集の段階では相談の間口を広げ、具体的な営業内容を確認したうえで入居可否を判断する。

この考え方も空室対策の一つです。

 

4．飲食店を募集する前に確認したい5つのポイント

飲食店の受け入れを検討する場合には、事前確認が重要です。

① 排気設備・ダクトの設置

飲食店では、調理に伴う煙や臭気を適切に排出する必要があります。

既存の排気設備を利用できるのか、新たなダクトの設置が必要なのかを確認します。

また、排気口の位置によっては、上階の住居や近隣建物へ影響を与える可能性があります。

特に日本橋・人形町周辺では、建物が隣接している場所もあるため、排気経路の確認は重要です。

② 電気・ガス・給排水設備

飲食店の業態によって必要となる設備は異なります。

電気容量やガス容量、給排水管の状況などを確認し、希望する営業内容に対応できるか検討します。

設備の増設が必要な場合には、工事の可否や費用負担についても事前に整理しておきましょう。

③ 臭気・騒音への対策

飲食店の営業では、調理による臭気だけでなく、店内の音や来店客の会話などが問題になることもあります。

特に上階が住居になっている建物では、営業時間や音の発生状況について慎重な確認が必要です。

必要に応じて、営業時間や営業方法について契約条件を設定することも検討します。

④ ゴミの管理

飲食店では、一般的な事務所や物販店とは異なる種類や量のゴミが発生する場合があります。

ゴミの保管場所や収集方法、衛生管理について事前に確認することが重要です。

共用部分や店舗前にゴミを放置しないよう、管理方法を明確にしておく必要があります。

⑤ 消防・建築・保健所などの確認

飲食店として利用する場合、営業内容や建物の状況によっては、建築基準法や消防法に関する確認、飲食店営業許可などの手続きが必要になります。

また、用途変更に関する確認や、既存設備が必要な基準を満たしているかの調査が必要になることもあります。

募集条件を変更する前に、必要に応じて建築士や設備業者、関係行政機関などへ確認することが大切です。

 

5．飲食店だけでなく、サービス店舗への募集拡大も検討する

募集可能業種の見直しは、飲食店だけに限りません。

例えば、長期間事務所として募集している区画でも、建物の条件によっては次のようなサービス店舗を受け入れられる可能性があります。

• 美容室・理容室
• ネイルサロン
• エステサロン
• 整体・リラクゼーション
• パーソナルジム
• スクール・各種教室
• ショールーム
• 予約制サービス店舗

 

 

6．既存テナントや近隣への配慮も忘れてはいけません

募集可能業種を広げることで問い合わせが増える可能性がある一方、オーナー様にとっては、入居後のトラブルを防ぐことも重要です。

例えば、オフィスが中心のビルに飲食店を入居させる場合には、臭気や騒音だけでなく、共用部分の利用方法なども考慮する必要があります。

また、すでに飲食店が入居している建物であっても、新たな飲食店の受け入れによって、排気設備やゴミ置場などに問題が生じないか確認が必要です。

特に、オーナー様が建物内に居住されている場合には、生活環境への影響も十分に検討しなければなりません。

空室を埋めることだけを優先し、入居後に問題が発生してしまっては、長期的な賃貸経営にとってマイナスになる可能性があります。

新しいテナントを迎えることと、現在のテナントや近隣との良好な関係を維持することは、どちらも大切です。

これらの業態の中には、1階の路面店舗でなくても出店を検討する事業者がいます。

例えば、完全予約制のサロンやスクールなどでは、通行人からの視認性よりも、駅からの距離や室内環境を重視する場合があります。

そのため、2階以上の事務所区画であっても、サービス店舗まで募集対象を広げることで、新たな借主様と出会える可能性があります。

ただし、来店人数、騒音、振動、給排水、消防設備、建物の用途などを確認したうえで判断する必要があります。

「これまで事務所として貸していたから、次も事務所」と決めつけないことも重要です。

 

7．賃料を下げる前に、募集可能業種を見直してみませんか？

空室が長期化すると、賃料の値下げを検討するオーナー様もいらっしゃると思います。

もちろん、現在の募集賃料が市場相場より高い場合には、適切な見直しが必要です。

しかし、賃料以外の条件が原因で問い合わせが少ないのであれば、値下げだけでは十分な効果が得られない可能性があります。

例えば、月額30万円で募集している店舗を28万円に値下げした場合、年間では24万円の賃料収入の差が生じます。

一方、月額30万円のまま募集可能業種を広げ、条件に合う借主様と出会うことができれば、賃料を維持できる可能性があります。

ただし、募集業種を広げても成約が保証されるわけではありません。空室期間が長引く場合には、賃料の調整も含めて総合的に判断する必要があります。

重要なのは、賃料を下げる前に、現在の募集条件に改善できる部分がないか確認することです。

 

8．日本橋・人形町では、立地や建物に合った募集方法が重要

同じ日本橋エリアでも、人形町、水天宮前、浜町、小伝馬町、日本橋本町など、場所によって街の特徴は異なります。

また、同じ通りに面した建物でも、1階と2階以上では適した業種が異なる場合があります。

店舗募集では、単に賃料や面積を設定するだけでなく、立地や建物の特徴を踏まえて募集対象を検討することが重要です。

例えば、通行人からの視認性が高い1階店舗と、予約制サービスに向いている上階の区画では、適した募集方法が異なります。

地域の特徴だけでなく、建物の設備や周辺環境、既存テナントとの関係などを確認しながら、募集条件を設定することが大切です。

 

9．退去予定の段階から募集可能業種を検討しましょう

店舗の募集条件を見直すのであれば、現在のテナントが退去する前から検討することをおすすめします。

特に飲食店が入居している場合には、退去時の原状回復について慎重に判断する必要があります。

例えば、既存の厨房設備や排気設備を撤去する前に、次のテナントも飲食店として募集する可能性がないか検討する方法があります。

設備の状態や所有関係、次の借主様の営業内容によっては、既存設備を活用できる場合もあります。

反対に、設備が老朽化していたり、次の営業内容に適合しなかったりする場合には、撤去や更新が必要になることもあります。

退去後に募集方法を考えるのではなく、早い段階から次のテナント募集を見据えて準備することが、空室期間の短縮につながる可能性があります。

 

10．日本橋・人形町の店舗募集はテナントショップ人形町へ

レジスタ合同会社では、日本橋・人形町周辺を中心に、店舗・事務所などの事業用賃貸物件を取り扱っています。

また、店舗・事務所専門の「テナントショップ人形町」を運営し、出店を検討されている事業者様から日常的に物件のお問い合わせをいただいています。

オーナー様から直接お預かりする物件については、弊社のテナントショップ人形町に加え、各種不動産情報サイトや他の仲介会社との連携も活用しながら、幅広く募集活動を行っています。

「飲食店不可で募集しているが、なかなか決まらない」

「軽飲食まで募集対象を広げられるか確認したい」

「事務所として募集している区画をサービス店舗にも貸したい」

「上階に住んでいるので、飲食店を受け入れてよいか悩んでいる」

「現在の管理会社は変更せず、募集だけ相談したい」

といったご相談も承ります。

賃貸管理を弊社へ変更していただく必要はありません。

店舗1区画、事務所1室の募集からでもご相談いただけます。

また、店舗の賃貸管理や契約更新、退去後の募集などについても対応しております。

募集可能業種を広げることが必ずしも正解とは限りませんが、物件の特徴を確認することで、これまでとは異なる募集方法をご提案できる可能性があります。

日本橋・人形町周辺で店舗物件の空室にお悩みのオーナー様は、レジスタ合同会社・テナントショップ人形町までお気軽にお問い合わせください。

店舗の空室対策は、賃料を下げる前に募集条件の見直しから始めてみませんか？