相続した賃貸物件の管理会社を変更したい！手続きの流れと注意点を解説

親や親族からアパート・マンション、店舗、ビルなどの賃貸物件を相続した際、これまでの管理会社をそのまま利用するべきか、変更するべきか迷われる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

「親が長年付き合っていた管理会社なので、契約内容がよく分からない」

「相続をきっかけに管理会社を見直したい」

「空室が多いので、募集に強い不動産会社へ変更したい」

「管理会社を変更すると入居者に迷惑がかからないか心配」

このようなご相談は、相続した賃貸物件の管理を引き継ぐ際に考えられる問題です。

結論から申し上げると、相続した賃貸物件の管理会社を変更することは可能です。

ただし、現在の管理委託契約の内容や解約条件を確認し、入居者情報や賃貸借契約書、敷金・保証金などを適切に引き継ぐ必要があります。

今回は、相続した賃貸物件の管理会社を変更する際の手続きの流れと、注意したいポイントを解説します。

 

1．相続をきっかけに管理会社を変更することはできる？

賃貸物件を相続した場合、被相続人が締結していた管理委託契約について、まず契約内容と承継関係を確認する必要があります。

一般的な管理委託契約では、契約期間や解約方法、解約予告期間などが定められています。

そのため、管理会社を変更したい場合には、現在の管理委託契約書を確認することが第一歩です。

例えば、契約書に「解約する場合は3か月前までに通知する」と記載されていれば、原則としてその取り決めを踏まえて手続きを進めます。

ただし、契約の性質や条項によっては民法上の解除に関する規定も関係するため、契約書の記載だけで判断できない場合もあります。

また、管理会社を変更することと、入居者との賃貸借契約を変更することは別の問題です。

管理会社が変更されても、原則として既存の賃貸借契約はそのまま継続します。

賃料、敷金、契約期間などの条件が自動的に変更されるわけではありません。

 

2．管理会社を変更したいと考える主な理由

相続をきっかけに管理会社を見直す理由はさまざまです。

親が管理内容を把握していたため、相続人には分からないことが多い

長年同じ管理会社に委託している場合、被相続人と管理会社の間で、管理業務が慣例的に行われていることがあります。

しかし、相続人にとっては、どこまで管理を任せているのか、毎月どのような費用が発生しているのか分からないケースもあります。

相続を機に管理業務の内容を整理することは、今後の賃貸経営にとって重要です。

空室が多く、募集方法を見直したい

管理会社へ委託していても、空室が長期間解消されない場合があります。

もちろん、空室の原因がすべて管理会社にあるとは限りません。

賃料設定や建物の状態、周辺の賃貸需要なども影響します。

しかし、募集状況の報告が少ない、改善提案がないといった場合には、管理体制を見直すきっかけになるでしょう。

管理業務や費用を見直したい

管理会社によって、対応する業務範囲や管理委託費用は異なります。

家賃管理、滞納対応、入居者対応、建物清掃、設備点検、修繕手配など、どこまで委託しているのかを確認しましょう。

管理委託費用だけでなく、業務内容とのバランスで判断することが大切です。

 

3．管理会社変更の基本的な流れ

管理会社の変更は、一般的に次のような流れで進めます。

STEP1．現在の管理委託契約書を確認する

まずは現在の管理会社との契約内容を確認します。

主な確認事項は以下のとおりです。

• 契約期間
• 解約予告期間
• 解約通知の方法
• 違約金や精算費用の有無
• 管理業務の範囲
• 管理終了時の引継ぎに関する取り決め

相続した物件では、管理委託契約書が見つからないこともあります。

その場合には、現在の管理会社へ契約書の写しの提供を依頼するなどして、契約内容を確認しましょう。

STEP2．新しい管理会社へ相談する

現在の管理契約を確認したら、新たに管理を依頼する不動産会社へ相談します。

この段階では、物件の所在地や戸数、入居状況、管理内容、現在抱えている問題などを整理しておくとスムーズです。

また、空室がある場合には、管理業務だけでなく募集方法についても確認しておきましょう。

新しい管理会社へ相談したからといって、必ず管理会社を変更する必要はありません。

現在の管理体制を見直した結果、従来の管理会社を継続する方が適切な場合もあります。

STEP3．現在の管理会社へ解約を通知する

管理会社の変更を決めたら、現在の管理会社へ解約の意思を伝えます。

通知方法は契約書の定めに従い、書面やメールなど記録が残る方法で行うことをおすすめします。

解約日と新しい管理会社の管理開始日を調整し、管理業務に空白期間が生じないようにすることが重要です。

STEP4．賃貸借契約書や管理資料を引き継ぐ

管理会社変更の際、特に重要なのが管理資料の引継ぎです。

新しい管理会社が適切に業務を行うためには、現在の賃貸借契約や入居者情報、修繕状況などを把握する必要があります。

具体的な引継ぎ資料については、次の項目で詳しく解説します。

STEP5．入居者・テナントへ管理会社変更を通知する

管理会社の変更に伴い、入居者やテナントへ新しい管理窓口を案内します。

主な通知内容は以下のとおりです。

• 新しい管理会社の名称
• 管理開始日
• 連絡先
• 設備故障などの問い合わせ窓口
• 家賃の支払先や支払方法の変更の有無

特に家賃の振込先が変更される場合には、誤送金や二重払いを防ぐため、通知内容や切替時期を明確にする必要があります。

STEP6．新しい管理会社による管理を開始する

引継ぎが完了したら、新しい管理会社による管理を開始します。

管理開始後は、家賃の入金状況、設備の不具合、入居者からの問い合わせなどを確認し、必要に応じて管理方法を調整します。

また、空室がある場合には、賃料設定や募集条件を見直し、募集活動を開始します。

 

4．管理会社変更時に引き継ぎたい7つの資料

管理会社変更では、契約書類や管理情報をどこまで引き継げるかが重要になります。

特に確認したいのは、次の7項目です。

① 賃貸借契約書・更新契約書・覚書

現在の賃貸借条件を把握するための基本資料です。

契約期間、賃料、敷金、保証金、特約などを確認します。

② 入居者・テナントの情報

入居者の氏名や連絡先、法人契約の場合の契約名義、緊急連絡先などを確認します。

個人情報については、適切な管理と法令に沿った取り扱いが必要です。

③ 家賃の入金状況・滞納履歴

毎月の家賃や共益費の入金状況、未収金の有無などを確認します。

特に滞納がある場合には、金額だけでなく、これまでの督促状況や保証会社への請求状況も重要です。

④ 敷金・保証金の預かり状況

住居だけでなく、店舗や事務所では高額な保証金を預かっていることがあります。

契約書上の金額と実際の預かり状況を照合し、管理会社が金銭を預かっている場合には精算方法も確認します。

⑤ 保証会社・火災保険の情報

保証会社との契約状況や家賃保証の範囲、火災保険の加入状況などを確認します。

保証会社によっては、管理会社変更に伴う届出や手続きが必要になる場合があります。

⑥ 修繕履歴・設備点検記録

過去の修繕工事や設備交換、消防設備点検などの記録を確認します。

また、現在対応中の修繕案件がある場合には、工事業者との連絡状況や費用負担についても引き継ぎます。

⑦ 鍵・図面・その他の管理資料

共用部の鍵、空室の鍵、建物図面、設備関係の資料なども重要です。

特に店舗やビルでは、設備の管理区分やテナントとの個別の取り決めなども確認しておきたいところです。

 

5．賃貸借契約書が見つからない場合はどうする？

相続した賃貸物件では、賃貸借契約書が見つからないこともあります。

また、以前の管理会社が保管していた書類について、すべての写しを入手できるとは限りません。

このような場合でも、契約書が見つからないという理由だけで、既存の賃貸借契約が無効になるわけではありません。

まずは次のような方法で契約内容を確認します。

• 旧管理会社へ契約書の写しを依頼する
• 入居者・テナントが保管している契約書を確認する
• 家賃の入金記録を確認する
• 更新時の書類や過去の通知書を確認する
• 敷金・保証金の受領記録を調べる

それでも契約内容が確認できない場合には、入居者やテナントへ現在の契約条件を確認する方法もあります。

ただし、契約書がないからといって、新しい管理会社や貸主が一方的に契約条件を変更できるわけではありません。

既存の契約関係を尊重しながら、双方の認識を整理することが大切です。

必要に応じて、確認できた契約内容を当事者間の書面に残すことも検討しましょう。

 

6．管理会社を変更する際に注意したいこと

管理会社の変更と賃貸借契約の変更は別

管理会社を変更しても、既存の賃貸借契約が自動的に変更されるわけではありません。

家賃や契約期間、敷金・保証金などの条件は、原則として従来の契約内容が継続します。

管理業務の空白期間を作らない

旧管理会社の管理終了日と新管理会社の管理開始日を調整し、入居者対応や家賃管理に空白期間が生じないようにしましょう。

特に設備故障や漏水などの緊急対応が必要な物件では、連絡窓口の切替えが重要です。

個人情報の取り扱いに注意する

管理会社変更に伴い、入居者の氏名、連絡先、契約内容などの情報を引き継ぐことがあります。

旧管理会社から新管理会社への情報提供については、委託関係や提供する情報の内容などに応じて、個人情報保護法上の整理が必要です。

必要な情報を適切な方法で引き継ぎ、管理目的以外で利用しないことが重要です。

管理会社変更だけで空室が改善するとは限らない

管理会社を変更することで、募集方法や管理体制を改善できる可能性はあります。

しかし、空室の原因が賃料設定や建物の老朽化にある場合には、管理会社を変更するだけでは解決しません。

新しい管理会社を選ぶ際には、管理業務だけでなく、空室対策や収益改善についてどのような提案ができるかも確認しましょう。

 

7．相続した店舗・ビルの管理会社変更にも対応

管理会社の変更は、アパートやマンションだけの問題ではありません。

店舗や事務所、テナントビルなどを相続した場合にも、管理体制の見直しが必要になることがあります。

特に事業用賃貸物件では、次のような点に注意が必要です。

• 敷金・保証金の金額と返還条件
• テナントごとの契約期間
• 普通借家契約・定期借家契約の区別
• 設備の所有区分と修繕負担
• 原状回復に関する特約
• 業種や営業時間などの使用条件
• 共用部の管理や近隣への配慮

また、店舗やビルに空室がある場合には、管理会社変更をきっかけに募集条件を見直すこともできます。

例えば、これまで事務所として募集していた区画について、建物の用途や法令、管理上の条件を確認したうえで、サービス店舗などへ募集対象を広げる方法も考えられます。

レジスタでは、店舗・事務所などの事業用賃貸仲介にも対応しており、弊社が運営する「テナントショップ人形町」を活用したテナント募集も行っています。

 

8．管理会社変更だけでなく、将来的な売却も視野に

相続した賃貸物件については、管理会社を変更して賃貸経営を継続する方法だけでなく、将来的な売却も選択肢になります。

例えば、相続したアパートやビルに空室が多い場合、

• 管理体制を見直して賃貸経営を継続する
• 空室を改善して収益性を高める
• 原状回復や設備更新を行って募集条件を改善する
• 現在の状態で売却する
• 空室改善後に収益物件として売却する

といった複数の方法を比較できます。

収益不動産では、賃料収入や稼働率が売却価格の判断材料になるため、管理状況の改善が資産価値に影響する可能性もあります。

ただし、多額の修繕費用が必要になる場合には、現況で売却した方が適しているケースもあります。

相続した不動産を長期的に保有するか、将来的に売却するかについても、早い段階から検討しておくことをおすすめします。

 

まとめ｜相続をきっかけに賃貸管理を見直してみませんか？

相続した賃貸物件の管理会社を変更することは可能ですが、現在の管理委託契約や解約条件、賃貸借契約書、敷金・保証金などの引継ぎには注意が必要です。

特に、親が長年所有していた物件では、契約書類や管理情報が十分に整理されていないケースもあります。

管理会社変更を検討する際には、単に管理委託費用を比較するだけでなく、管理業務の内容や空室募集、建物の維持管理などを総合的に判断することが大切です。

相続は、これまでの賃貸経営を見直す一つのきっかけです。

現在の管理方法が適切なのか、今後も賃貸経営を継続するべきなのか、売却も含めて検討してみてはいかがでしょうか。

 

日本橋・人形町エリアの賃貸管理・管理会社変更はレジスタへ

レジスタ合同会社では、日本橋・人形町エリアを中心に、アパート・マンション、店舗・事務所、テナントビルなどの賃貸管理・賃貸募集を行っています。

また、不動産売買仲介にも対応しているため、相続した不動産について、賃貸経営の継続と売却の両面からご提案が可能です。

「相続した物件の管理会社を変更したい」

「契約書が見つからず、現在の契約内容が分からない」

「空室が多いので、募集方法を見直したい」

「管理会社へすべて任せるのではなく、一部の業務だけ依頼したい」

「将来的な売却も含めて相談したい」

このようなご相談にも対応しております。

相続不動産については、司法書士や弁護士などの専門家とも連携しながら、物件の状況に応じたご提案を行っています。

現在の管理会社との契約内容が分からない段階からでも、まずはお気軽にご相談ください。