飲食店が入居できる店舗物件はなぜ少ない？貸主・借主それぞれの事情

飲食店の開業を検討して店舗物件を探していると、「飲食店不可」「軽飲食のみ相談可」「重飲食不可」といった募集条件を目にすることがあります。

立地や賃料、面積などの条件が希望に合っていても、飲食店として利用できないために候補から外さざるを得ないケースも少なくありません。

「なぜ店舗物件なのに飲食店が入居できないのだろうか？」

「カフェなら大丈夫なのに、焼肉店やラーメン店が断られるのはなぜ？」

「飲食店不可の物件でも交渉できる可能性はある？」

このような疑問をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

一方、店舗物件を所有するオーナー様にとっても、飲食店の受け入れは慎重に判断したい問題です。

飲食店は店舗物件の重要な入居候補となる一方、臭気や排気、騒音、建物設備への負担など、ほかの業種とは異なる確認事項があります。

レジスタ合同会社では、店舗・事務所の物件紹介サイト「テナントショップ人形町」を運営し、借主様への物件紹介とオーナー様からの募集・管理のご相談に対応しています。

今回は、飲食店が入居できる店舗物件が限られる理由を、貸主・借主それぞれの視点から解説します。

 

1．なぜ「飲食店不可」の店舗物件があるのか？

店舗物件であっても、すべての業種で利用できるわけではありません。

特に飲食店の場合、調理に伴う臭気や煙、排水、騒音などが建物や周辺環境に影響することがあります。

オーナー様が飲食店の入居を制限する主な理由は次のとおりです。

① 臭気や煙による近隣トラブル

飲食店では、調理方法によって臭気や煙が発生します。

特に焼肉店、焼鳥店、中華料理店、ラーメン店などでは、調理設備やメニューによって排気量や油煙が多くなる場合があります。

建物の上階に住居がある場合や、隣接建物との距離が近い場合には、臭気や煙が近隣トラブルにつながる可能性があります。

また、飲食店の排気は、単に換気扇を設置すれば解決するとは限りません。

排気経路や排気口の位置、脱臭設備などを含めた検討が必要です。

② 排気・給排水などの設備が不足している

飲食店では、厨房設備に応じた電気・ガス・給排水・換気設備などが必要になります。

例えば、既存の給排水設備が小規模な物販店や事務所を想定して設計されている場合、飲食店として利用するためには設備の増設や改修が必要になることがあります。

また、排気ダクトを屋上まで延ばす必要がある場合でも、建物の構造や外壁の状況によっては設置が難しいケースがあります。

こうした設備上の制約から、飲食店の入居を認めていない物件もあります。

③ 騒音や営業時間への懸念

飲食店では、営業時間や業態によって騒音への配慮が必要になります。

例えば、夜間営業を行う店舗では、来店客の会話や出入り、設備の稼働音などが問題になる場合があります。

特に、上階に住居がある建物や住宅が隣接する物件では、営業時間を制限しているケースもあります。

④ 建物の汚れや原状回復への懸念

飲食店では、油煙や水分、調理に伴う汚れなどによって、内装や設備に負担がかかる場合があります。

退去時には、厨房設備や排気ダクト、グリストラップなどの撤去・清掃が必要になることもあります。

そのため、オーナー様が原状回復費用や建物の維持管理への影響を懸念し、飲食店の入居を制限している場合があります。

 

2．軽飲食と重飲食の違いとは？

店舗物件の募集条件では、「軽飲食可」「重飲食不可」といった表現がよく使われます。

ただし、軽飲食・重飲食という区分は、一般的な不動産募集上の表現であり、法律上の統一された定義があるわけではありません。

一般的には、次のような業種が例として挙げられます。

軽飲食として扱われることがある業種

• カフェ
• 喫茶店
• テイクアウト専門店
• 菓子販売店
• 調理工程の少ない飲食店

重飲食として扱われることがある業種

• 焼肉店
• 焼鳥店
• ラーメン店
• 中華料理店
• 揚げ物を中心とした飲食店

ただし、同じカフェでも店内で本格的な調理を行う場合がありますし、テイクアウト専門店でも油煙や臭気が多く発生する場合があります。

そのため、業種名だけで判断するのではなく、実際の調理内容や設備、営業時間などを確認する必要があります。

「軽飲食可」と記載されていても、希望する飲食店が必ず入居できるわけではない点に注意しましょう。

 

3．飲食店を開業したい借主が確認すべきポイント

飲食店を開業する際には、賃料や立地だけでなく、建物設備や契約条件を確認することが重要です。

特に、次のような項目は物件選びの段階から確認しておくことをおすすめします。

① 排気設備

厨房から発生する煙や臭気を適切に排出できるか確認します。

排気ダクトの設置経路や排気口の位置によっては、希望する調理設備を設置できない場合があります。

② 電気・ガス容量

厨房機器や空調設備などを使用するため、必要な電気・ガス容量を確保できるか確認します。

既存設備では不足する場合、増設工事が必要になることがあります。

③ 給排水設備

厨房では給水・排水設備が必要です。

また、営業内容や設備条件によっては、グリストラップなどの設置が必要になる場合があります。

④ 消防・保健所などの関係法令

飲食店の営業には、食品衛生法に基づく営業許可など、営業内容に応じた手続きが必要になります。

また、厨房設備や店舗の規模、建物の用途などによって、消防法や建築基準法などの確認も必要です。

賃貸借契約を締結する前に、必要に応じて保健所や消防署、専門業者などへ相談しておくことが重要です。

⑤ 原状回復条件

飲食店では、退去時に厨房設備や排気ダクトなどの撤去が必要になる場合があります。

契約時には、原状回復の範囲や費用負担についても確認しておきましょう。

飲食店の物件探しでは、借りられるかどうかだけでなく、希望する営業を実現できるかを確認することが大切です。

 

4．飲食店不可の物件でも交渉できる可能性はある？

募集条件に「飲食店不可」と記載されている場合でも、物件によっては相談の余地があることがあります。

例えば、以前の募集条件をそのまま使用している場合や、調理内容によっては建物への影響が限定的な場合などです。

ただし、すべての物件で交渉できるわけではありません。

建物設備や管理規約、近隣環境などの理由から、飲食店の利用が難しい物件もあります。

相談する際に伝えたい内容

飲食店として利用したい場合には、次のような情報を具体的に伝えることをおすすめします。

• 開業予定の業種
• 主なメニューや調理方法
• 使用予定の厨房機器
• 排気・換気設備の計画
• 営業時間
• 客席数
• 臭気・騒音への対策

例えば、同じ飲食店でも、店内で本格的な調理を行う店舗と、調理済みの商品を販売する店舗では、必要な設備や建物への影響が異なります。

営業内容を具体的に説明することで、貸主様が判断しやすくなる場合があります。

ただし、設備工事の実現性や法令への適合性は、必要に応じて専門業者などによる確認が必要です。

 

5．オーナー様へ｜飲食店不可の条件を見直すことも空室対策の一つ

ここからは、店舗物件を所有するオーナー様向けのお話です。

長期間空室が続いている店舗物件では、募集可能な業種を見直すことで、新たな入居希望者からの問い合わせにつながる可能性があります。

例えば、これまで飲食店不可として募集していた物件について、建物設備や周辺環境を確認したうえで、一部の飲食業種を相談可能とする方法も考えられます。

ただし、飲食店を受け入れることが必ずしも正解とは限りません。

特に、上階にオーナー様やほかの入居者が居住している建物では、臭気や騒音などへの配慮が重要です。

業種制限を見直す際の確認事項

• 建物の構造や設備に問題がないか
• 排気・給排水設備を確保できるか
• 上階や隣接建物への影響はないか
• 営業時間を制限する必要があるか
• 内装工事の範囲をどこまで認めるか
• 退去時の原状回復条件をどう設定するか

こうした項目を確認し、受け入れ可能な業種を整理することが大切です。

単純に「飲食店可」とするのではなく、建物の特徴に合った飲食業種を検討することが重要です。

 

6．飲食店を受け入れる場合は契約条件も重要

飲食店の入居を認める場合、賃貸借契約の内容も重要になります。

例えば、次のような事項について、必要に応じて契約書や特約で定めることが考えられます。

• 営業可能な業種・用途
• 営業時間
• 臭気・煙・騒音への対策
• 排気設備や厨房設備の設置条件
• グリストラップなどの維持管理
• 設備の修繕・交換費用の負担
• 退去時の原状回復範囲

特に、排気設備や厨房設備については、設置時だけでなく、入居後の清掃や維持管理も重要です。

また、内装工事を行う際には、貸主の承諾や工事区分、建物設備への影響などを確認する必要があります。

オーナー様にとっては、入居時の賃料収入だけでなく、長期的な建物管理や退去時の対応まで考慮することが大切です。

 

7．レジスタでは建物設備も考慮した店舗物件のご相談に対応

レジスタ合同会社では、店舗・事務所などの事業用賃貸物件を紹介する「テナントショップ人形町」を運営しています。

また、店舗物件の仲介だけでなく、内装工事や建物設備に関するご相談にも対応しています。

飲食店の物件探しでは、希望する業種で営業できるかどうかに加え、設備条件や工事の実現性を確認することが重要です。

弊社では、建築や設備に関する知識を生かし、必要に応じて専門業者と連携しながら物件探しをサポートしています。

飲食店の開業を検討している方へ

「人形町で飲食店を開業したい」

「重飲食が可能な店舗物件を探している」

「飲食店不可の物件でも相談できるか確認したい」

「内装工事費も考慮して物件を探したい」

このような方は、お気軽にご相談ください。

▼ 店舗・事務所の物件検索はこちら

テナントショップ人形町

 

店舗オーナー様へ

レジスタでは、店舗・事務所の賃貸募集や賃貸管理のご相談にも対応しています。

現在、飲食店不可として募集している物件についても、建物設備や周辺環境を踏まえた募集条件の見直しをご提案いたします。

また、オーナー様がご自身で管理されている物件についても、空室募集のみをご依頼いただくことが可能です。

管理会社の変更を前提としない募集相談にも対応しています。

 

まとめ｜飲食店の入居可否は建物設備と営業内容の確認が重要

飲食店が入居できる店舗物件が限られる背景には、臭気や煙、騒音、建物設備、原状回復など、さまざまな事情があります。

借主様にとっては、希望する飲食店を開業できる設備や契約条件が整っているかを確認することが重要です。

一方、オーナー様にとっては、建物の特徴や周辺環境を踏まえ、どのような業種まで受け入れられるかを検討することが空室対策につながる場合があります。

レジスタ合同会社では、店舗物件の仲介だけでなく、建物設備や内装工事、賃貸管理まで幅広いご相談に対応しています。

日本橋・人形町周辺で飲食店の店舗物件をお探しの方、また店舗の募集条件を見直したいオーナー様は、お気軽にレジスタ合同会社へご相談ください。