店舗物件探しから内装工事まで｜不動産会社にまとめて相談するメリット

飲食店や美容室、エステサロン、物販店などの開業を検討する際、最初に取り組むことの一つが店舗物件探しです。

しかし、希望する物件が見つかっても、それだけで開業できるわけではありません。

店舗を営業するためには、内装工事や設備工事、各種許認可の確認など、さまざまな準備が必要になります。

「希望する店舗物件は見つかったけれど、内装工事費がいくらかかるか分からない」

「契約してから希望する設備を設置できないことが分かった」

「不動産会社と内装工事会社、どちらに先に相談すればよいのだろうか」

このようなお悩みをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

実は、店舗物件探しと内装工事は、できるだけ早い段階から一緒に検討することが重要です。

レジスタ合同会社では、「テナントショップ人形町」を運営し、店舗・事務所などの事業用賃貸物件をご紹介しています。

また、店舗の内装工事に関するご相談にも対応しており、物件探しから開業準備までサポートしています。

今回は、店舗物件探しと内装工事をまとめて相談するメリットについて、不動産会社の視点から解説します。

 

1．店舗物件は立地や賃料だけで決めてはいけない

店舗物件を探す際、多くの方が最初に重視するのは立地や賃料、面積などの条件です。

もちろん、これらは店舗経営において重要な要素です。

しかし、実際に店舗を開業するためには、建物の設備や構造、工事条件なども確認する必要があります。

例えば、飲食店では厨房設備や排気設備、給排水設備などが重要になります。

美容室ではシャンプー台の設置に伴う給排水工事や電気容量などの確認が必要です。

また、エステサロンやクリニックなどでも、業種や営業内容によって必要な設備が異なります。

契約前に確認したい主な項目

• 電気容量やガス容量は十分か
• 給排水設備の位置や容量に問題はないか
• 排気ダクトや換気設備を設置できるか
• 空調設備の新設・交換が可能か
• 床・壁・天井などの工事に制限はないか
• 看板や外装の変更が可能か
• 建物の用途や管理規約上、希望業種で営業できるか

こうした条件を確認せずに契約を進めてしまうと、契約後に追加工事が必要になったり、希望する店舗を実現できなかったりする可能性があります。

店舗物件は「借りられるか」だけでなく、「希望する店舗を実現できるか」という視点で選ぶことが大切です。

 

2．物件探しと内装工事を別々に進めると起こりやすい問題

店舗開業では、不動産会社で物件を探し、契約後に内装工事会社へ相談するケースもあります。

もちろん、この方法でも問題なく開業できる場合はあります。

しかし、物件契約後に初めて工事内容を検討すると、想定外の問題が発生することがあります。

① 内装工事費が予算を超えてしまう

例えば、賃料が希望予算内に収まっていても、電気容量の増設や給排水設備の工事などが必要になり、内装工事費が想定以上に高くなる場合があります。

また、スケルトン物件では、床・壁・天井から設備まで新設する必要があるため、工事費用が大きくなることがあります。

② 希望する工事ができない

建物の構造や設備条件によっては、希望する工事ができない場合があります。

特に、排気ダクトの設置や外壁への貫通工事、床の配管工事などは、建物の条件や貸主の承諾によって制限されることがあります。

③ 開業スケジュールが遅れる

店舗の賃貸借契約を締結した後に工事計画を立て始めると、設計や見積り、貸主承諾、各種申請などに時間がかかる場合があります。

その結果、賃料の支払いが始まっているにもかかわらず、営業を開始できない期間が長くなることも考えられます。

このようなリスクを減らすためにも、物件探しと内装工事の検討を並行して進めることをおすすめします。

 

3．不動産会社に物件探しと内装工事をまとめて相談する4つのメリット

店舗物件の仲介だけでなく、内装工事にも対応できる不動産会社へ相談することで、次のようなメリットが期待できます。

メリット① 物件選びの段階から工事の実現性を確認できる

希望する店舗のイメージや必要な設備を事前に共有することで、物件選びの段階から工事条件を検討できます。

例えば、飲食店であれば厨房の配置や排気経路、美容室であればシャンプー台の設置位置などを考慮した物件選びが可能になります。

ただし、設備の設置可否や工事費用は、現地調査や専門業者による確認が必要です。

メリット② 物件費用と内装工事費をまとめて検討できる

店舗開業では、毎月の賃料だけでなく、契約時の初期費用と内装工事費を含めた資金計画が重要です。

例えば、賃料が高くても既存設備を利用できる物件と、賃料が安くても大規模な工事が必要な物件では、開業までの総費用が逆転することがあります。

物件と工事を一緒に検討することで、開業予算に合った物件を選びやすくなります。

メリット③ 貸主との工事条件の調整がスムーズになる

店舗の内装工事では、貸主の承諾が必要となる工事があります。

例えば、外壁への配管工事や看板の設置、既存設備の撤去などです。

物件仲介と工事の窓口が連携していれば、工事内容を整理したうえで貸主へ確認しやすくなります。

また、工事区分や費用負担、退去時の原状回復についても、契約前に確認することが重要です。

メリット④ 開業までのスケジュールを調整しやすい

店舗開業には、物件契約、内装設計、工事、各種申請、設備搬入など、複数の工程があります。

物件探しと工事を連携させることで、賃貸借契約の開始時期や工事期間、開業予定日などを考慮した計画を立てやすくなります。

特に、賃料の発生時期と工事期間の関係は、開業資金に影響します。

必要に応じて、契約前にフリーレントなどの条件を相談することも考えられますが、貸主の承諾が前提となります。

 

4．居抜き物件とスケルトン物件はどちらがよい？

店舗物件を探す際、居抜き物件とスケルトン物件のどちらを選ぶべきか迷う方もいらっしゃいます。

居抜き物件の特徴

居抜き物件は、前のテナントが使用していた内装や設備が残っている物件です。

既存設備を利用できれば、工事費用や工事期間を抑えられる可能性があります。

一方で、設備の老朽化や故障、レイアウトの制約などには注意が必要です。

また、造作譲渡代金が発生する場合には、その金額や譲渡対象、設備の状態を確認する必要があります。

スケルトン物件の特徴

スケルトン物件は、内装や設備が撤去された状態の物件です。

店舗のレイアウトやデザインの自由度が高い反面、工事費用や工事期間が大きくなる場合があります。

ただし、スケルトンといっても、建物によって設備の状態や工事可能範囲は異なります。

居抜き物件とスケルトン物件は、賃料だけでなく、工事費用や開業までの期間も含めて比較することが大切です。

 

5．店舗内装工事では原状回復も確認しておきたい

店舗の内装工事を計画する際、見落としやすいのが退去時の原状回復です。

店舗の賃貸借契約では、退去時に内装や設備を撤去し、スケルトン状態で返還することが条件となっている場合があります。

そのため、開業時に設置した設備が、退去時には撤去費用の負担につながる可能性があります。

特に、厨房設備や排気ダクト、間仕切り壁、床の配管などは、撤去に相応の費用がかかる場合があります。

また、既存設備を引き継いだ場合でも、退去時の撤去義務を負うことがあります。

店舗物件を借りる際には、工事の可否だけでなく、退去時の原状回復条件についても確認しておくことをおすすめします。

 

6．店舗オーナー様にとっても内装工事の知識は重要

ここまでは店舗を借りる方の視点で解説しましたが、店舗物件を所有するオーナー様にとっても、内装工事に関する知識は重要です。

例えば、店舗の募集にあたり、既存設備を残して貸し出すのか、スケルトンにして募集するのかによって、想定されるテナントや募集条件が変わる場合があります。

また、入居希望者から内装工事の相談を受けた際、建物の設備や構造を踏まえて判断することも必要です。

特に、上階に住居がある建物や、複数のテナントが入居するビルでは、騒音、臭気、排気、振動などへの配慮が欠かせません。

オーナー様が確認したいポイント

• 希望業種と建物設備の適合性
• 内装工事の内容と施工範囲
• 工事区分と費用負担
• 共用部分への影響
• 工事中の騒音や近隣への配慮
• 退去時の原状回復条件

店舗の空室対策では、賃料や保証金の見直しだけでなく、建物の設備条件や工事可能範囲を整理することも重要です。

物件の特徴を正しく把握し、借主へ説明できるようにしておくことで、円滑な募集や契約につながります。

 

7．テナントショップ人形町では店舗物件探しから開業準備までサポート

レジスタ合同会社では、店舗・事務所などの事業用賃貸物件を紹介する「テナントショップ人形町」を運営しています。

日本橋・人形町周辺を中心に、東京都内の店舗・オフィス物件をご紹介しています。

また、弊社では店舗の内装工事に関するご相談にも対応しています。

実際に、弊社が仲介した店舗について、内装工事もご依頼いただいた事例があります。

店舗物件探しと内装工事を別々に考えるのではなく、開業後の営業を見据えた物件選びをお手伝いしたいと考えています。

「飲食店を開業したいが、どのような設備が必要か分からない」

「内装工事費も考慮して店舗を探したい」

「希望する店舗のイメージを実現できる物件を紹介してほしい」

「居抜き物件とスケルトン物件のどちらがよいか相談したい」

このような方は、ぜひお気軽にご相談ください。

▼ 店舗・事務所の物件探しはこちら

テナントショップ人形町

https://ningyocho.tenant-info.net/

また、店舗物件を所有するオーナー様からの賃貸募集や管理のご相談も承っています。

 

まとめ｜店舗開業は物件探しと内装工事を一緒に考えることが大切

店舗を開業する際には、立地や賃料だけでなく、設備条件や内装工事費、工事期間、原状回復条件なども確認する必要があります。

物件探しと内装工事を別々に進めると、契約後に想定外の費用や工事上の制約が判明する可能性があります。

そのため、できるだけ早い段階から店舗のイメージや必要な設備を整理し、物件選びと工事計画を並行して進めることをおすすめします。

レジスタ合同会社では、店舗・事務所の賃貸仲介に加え、内装工事に関するご相談にも対応しています。

日本橋・人形町エリアで店舗の開業や移転を検討されている方は、物件探しから内装工事までお気軽にご相談ください。

また、店舗・事務所を所有するオーナー様からの募集・管理のご相談も承っています。