相続したアパート・マンションに空室が多い…相続後に見直したい賃貸経営のポイント

親や親族からアパート・マンションなどの賃貸物件を相続したものの、空室が多く、今後の賃貸経営に不安を感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

「親が長年管理していたが、空室が増えている」

「以前から同じ不動産会社に募集を任せているが、なかなか入居者が決まらない」

「建物が古くなっているので、リフォームするべきか迷っている」

「賃貸経営を続けるより、売却した方がよいのではないか」

このような悩みは、相続によって初めて賃貸経営を引き継いだ方にとって、決して珍しいものではありません。

しかし、空室が多いからといって、すぐに賃料を下げたり、売却を決めたりする必要はありません。

まずは現在の募集状況や建物の状態、周辺の賃貸需要を確認し、改善できる部分がないか検討することが大切です。

今回は、相続したアパート・マンションの空室を改善するために見直したいポイントを、不動産会社の視点から解説します。

 

1．なぜ相続した賃貸物件に空室が増えているのか？

相続したアパートやマンションに空室が多い場合、まず確認したいのが空室の原因です。

例えば、親が長年自主管理していた物件では、以前から同じ募集条件を続けていることがあります。

また、管理を委託していた場合でも、長年同じ管理会社に任せきりになっており、募集条件の見直しが行われていないケースも考えられます。

空室が増える原因には、さまざまなものがあります。

• 周辺の賃料相場と募集賃料が合っていない
• 設備や内装が現在の入居者ニーズに合っていない
• 募集広告が十分に行われていない
• 建物の外観や共用部の印象が良くない
• 入居条件が厳しすぎる
• 近隣に競合する新築物件が増えている
• 管理状況が悪く、既存入居者の退去が続いている

重要なのは、空室の原因を把握せずに賃料を下げないことです。

賃料を下げれば問い合わせが増える可能性はありますが、必ずしも成約につながるとは限りません。

まずは募集状況を整理し、改善できる部分を探してみましょう。

 

2．現在の賃料と周辺相場を比較する

空室改善の第一歩は、現在の募集賃料が周辺相場に合っているか確認することです。

賃料は、駅からの距離、築年数、間取り、設備、建物の状態などによって異なります。

同じエリアの物件でも、設備や管理状態によって入居者からの評価は変わります。

例えば、周辺の同程度の物件が月額8万円で募集されているのに対し、相続した物件が9万円で募集されていれば、問い合わせが少なくなる可能性があります。

ただし、単純に賃料を8万円へ下げればよいというわけではありません。

設備や内装を改善することで、現在の募集賃料を維持できる場合もあります。

また、募集広告の写真や物件情報を見直すだけで、問い合わせ状況が変わる可能性もあります。

賃料を下げる前に、物件の競争力と募集方法を確認することが重要です。

 

3．募集方法を見直すだけで空室が改善することも

意外と見落とされがちなのが、入居者募集の方法です。

親が自主管理していた物件では、昔から付き合いのある不動産会社1社だけに募集を依頼しているケースもあります。

もちろん、長年取引している不動産会社との信頼関係は大切です。

しかし、現在の募集方法が十分な反響につながっているかどうかは、定期的に確認する必要があります。

例えば、次のような点です。

• 不動産ポータルサイトに掲載されているか
• 室内写真や間取り図が適切に掲載されているか
• 募集条件が分かりやすく整理されているか
• 他の仲介会社にも物件情報が共有されているか
• 問い合わせや内見の件数を把握しているか
• 内見後の反応を募集条件の改善に活かしているか

特に、問い合わせ自体が少ないのか、内見はあるのに成約しないのかによって、対策は異なります。

問い合わせが少なければ、賃料設定や広告内容、募集媒体の見直しが必要かもしれません。

一方、内見は多いのに成約しない場合には、室内の状態や設備、初期費用などに問題がある可能性があります。

募集活動を行っているというだけで安心せず、具体的な反響を確認することが大切です。

 

4．建物の外観・共用部・設備を見直す

築年数が経過したアパート・マンションでは、建物の印象が入居者の判断に影響します。

室内がきれいでも、エントランスや廊下、階段などの共用部が汚れていると、物件全体の印象が悪くなることがあります。

例えば、以下のような点を確認してみましょう。

• エントランスや共用廊下の清掃状況
• 外壁や鉄部の劣化
• 共用照明の明るさ
• 郵便受けやゴミ置き場の状態
• 室内のクロスや床材の状態
• エアコン・給湯器などの設備

ただし、空室改善のために必ず大規模なリフォームが必要というわけではありません。

例えば、共用部の清掃や照明の交換、室内の部分的な補修など、比較的少ない費用で改善できることもあります。

重要なのは、費用対効果を考えることです。

大規模な改修を行う前に、どの部分を改善すれば入居者の評価が変わるのか、不動産会社と相談することをおすすめします。

 

5．入居条件や初期費用を見直す

賃料だけでなく、入居条件や初期費用も空室対策の重要な要素です。

例えば、次のような条件が入居希望者にとって負担になっている可能性があります。

• 敷金・礼金の設定
• 保証会社の利用条件
• ペット飼育の可否
• 二人入居の可否
• 高齢者の入居条件
• 法人契約への対応

ただし、入居条件を緩和すれば必ず良いというわけではありません。

物件の構造や管理体制、他の入居者との関係なども考慮する必要があります。

例えば、ペット飼育を認める場合には、騒音や共用部の利用、原状回復などについて、契約条件を整備することが重要です。

また、敷金・礼金を減額する場合には、退去時の費用負担や賃貸経営全体の収支も考える必要があります。

賃料を下げる前に、入居希望者が申し込みやすい条件になっているか確認しましょう。

 

6．管理会社の変更や管理方法の見直しも選択肢

相続した物件に空室が多い場合、管理方法そのものを見直すことも考えられます。

親が自主管理していた場合には、相続人が同じように管理できるとは限りません。

一方、管理会社へ委託していた場合でも、現在の管理内容や募集状況を改めて確認することが大切です。

例えば、

• 家賃の入金管理は適切に行われているか
• 滞納が発生した場合の対応はどうなっているか
• 修繕や設備不具合への対応は迅速か
• 定期的な建物点検や清掃が行われているか
• 空室募集について改善提案があるか
• 管理委託費用と業務内容が見合っているか

などを確認しましょう。

なお、管理会社を変更する場合には、現在の管理委託契約の解約条件や、賃貸借契約書・敷金・保証金・入居者情報などの引継ぎについても確認が必要です。

管理会社を変更することだけが正解ではありません。

現在の管理会社と募集条件を見直す方法や、自主管理を続けながら空室募集だけを別の不動産会社へ依頼する方法もあります。

 

7．空室改善にいくら投資するべきか？

相続した賃貸物件で特に慎重に考えたいのが、修繕やリフォームへの投資です。

例えば、空室が3室あるアパートで、1室あたり100万円のリフォームを行う場合、合計300万円の費用が必要です。

仮にリフォーム後、各室月額8万円で入居者が決まれば、3室合計で月額24万円、年間288万円の賃料収入になります。

単純計算では約1年でリフォーム費用に相当する賃料収入を得られますが、実際には空室期間、管理費用、税金、修繕費などが発生します。

また、リフォームを行わなくても、賃料や募集条件を調整すれば入居者が決まる可能性もあります。

そのため、リフォーム後の賃料収入だけで判断するのではなく、工事を行わない場合と比較して、どれだけ収益が改善するのかを検討することが重要です。

特に築年数が古い物件では、室内リフォーム以外にも、屋上防水や外壁、給排水設備などの大規模修繕が必要になる場合があります。

目先の空室対策だけでなく、建物全体の修繕計画も踏まえて判断しましょう。

 

8．空室を改善してから売却するという選択肢も

相続したアパート・マンションについては、賃貸経営を継続するだけでなく、売却するという選択肢もあります。

特に一棟収益物件では、賃料収入や稼働率が売却価格の判断材料になることがあります。

例えば、10室あるアパートで5室が空室の場合と、9室が入居中の場合では、購入を検討する投資家の評価が異なる可能性があります。

空室を改善してから売却することで、収益物件としての評価が高まるケースも考えられます。

一方、空室を埋めるために多額の修繕費用が必要な場合や、建物の老朽化が進んでいる場合には、現況のまま売却した方が適していることもあります。

また、売却までに時間がかかることで、維持管理費用や金利負担などが増える可能性もあります。

そのため、次の3つを比較することをおすすめします。

① 現在の状態で売却する

② 空室改善を行ってから売却する

③ 賃貸経営を継続して保有する

相続した物件の立地、築年数、収益性、修繕費用などを総合的に判断することが重要です。

 

まとめ｜相続をきっかけに賃貸経営を見直す

親や親族からアパート・マンションを相続した場合、これまでの賃貸経営をそのまま引き継ぐことが必ずしも最適とは限りません。

特に空室が多い物件では、賃料設定、募集方法、設備、入居条件、管理体制などを見直すことで、収益改善につながる可能性があります。

ただし、賃料を下げたり、多額のリフォーム費用をかけたりする前に、現在の市場性や収支を確認することが大切です。

また、賃貸経営を継続するだけでなく、空室改善後の売却や現況での売却も選択肢になります。

相続した不動産だからこそ、一度立ち止まって、今後の賃貸経営の方針を検討してみてはいかがでしょうか。

 

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また、相続不動産については、司法書士や弁護士などの専門家と連携しながら対応しております。

「親から相続したアパートに空室が多い」

「現在の管理会社に任せているが、なかなか入居者が決まらない」

「自主管理を続けながら、空室募集だけお願いしたい」

「賃貸経営を続けるか、売却するか迷っている」

このようなご相談にも対応しています。

店舗・事務所などの事業用賃貸については、弊社が運営する「テナントショップ人形町」を通じたテナント募集も行っています。

相続した賃貸物件の管理方法や空室対策、売却についてお悩みのオーナー様は、レジスタ合同会社へお気軽にご相談ください。

賃貸経営を継続するか売却するか、方針が決まっていない段階からでもご相談いただけます。