テナントの退去が決まったらテナントオーナーがすべきこと

テナントが退去することは、テナント経営をしている中で必ず起こることです。

とはいえ急に解約の申し入れがあると何から手を付けてよいか分かりませんよね。

今回のブログではテナントオーナー様がテナント退去時にやるべきことをご説明します。

 

1.契約書の内容を振り返りましょう

主に下記の3つが重要になります。

 

・解約予告期間

・特約の内容

・原状回復の内容

 

賃貸管理会社に依頼していなければオーナー様がご自身で把握しておかなければなりません。契約内容の見落としなどで退去テナントとトラブルにならないように気をつけましょう。

 

2.原状回復工事の取り決め

前のステップで確認した契約内容がベースになります。
原状回復工事とは、入居時の状態に戻す工事のことです。

一般的な原状回復工事の他にスケルトン返しなどがあり、費用負担や工事会社の指定など契約内容により様々です。前テナントが設置した内装・什器・設備がまだ使える場合には無理にスケルトン返しにしないことで退去するテナントとオーナー様どちらにもメリットがある場合もあるため、次のテナントをイメージしてじっくり協議しましょう。

 

3.テナント募集

テナントからの解約通知が届いた瞬間から次のテナント募集に動き出す必要があります。空室期間を最小限にすることが賃貸経営ではとても重要な要素です。テナント募集には、事業用テナント物件に長けた不動産業者との連携が重要となります。

 

4.賃料・条件の設定

【賃料】

不動産の賃料は、賃貸経営で最も大事です。賃料は立地・建物（築年数・グレード）・近隣相場など様々な要因で成り立っています。不動産業者からの賃料査定などを基に設定してください。

【条件】

賃貸の契約条件には賃料以外にも様々あります。

敷金（保証金）・礼金・管理費（共益費）・契約種別（普通賃貸借or定期借家）・契約期間、不動産会社への報酬・客付業者への報酬（AD）など。

条件が整っていない場合には、敷金・礼金などの金額を減らしたり、フリーレントをつけることで次のテナント誘致を行うこともテクニックの一つです。またご自身の物件を客観的に捉えることも大事ですので不動産業者からアドバイスをもらうことも大事です。

 

5.まとめ

テナントオーナー様がテナント退去時に行うことは意外と多くあります。賃貸経営はビジネスですから中長期的な収支を見定め意思決定していくことが必要です。賃料イコール利益ではありませんのでかかるコストや税金を把握し、場合によっては不動産の取得時から遡り、将来保有し続けるのか、どこかのタイミングで売却してキャピタルゲインを得るなどの多くの方向性を考えていかなければなりません。

 

弊社レジスタは、テナントオーナー様へのサービスとして下記のような強みを有しております。

①テナントショップ人形町を運営しており物件情報の発信力

②建設業許可を持つ工事会社の側面もあるため工事に関する助言も可能

③収益不動産の売買仲介も行っているので不動産の収支や税金などの知識・経験がある

④弁護士や司法書士などの士業と日々連携しているので万が一の対応にも安心

 

テナントの退去イコール空室と捉えるのではなく、賃料や条件を見直せるチャンスとしてとらえることが肝要です。オーナー様の大事な資産である不動産の収益の最適化をご提案させていただき、新規テナント様をご紹介させていただきます。テナントの退去が決まりましたらレジスタにご相談していただけると甚だ幸いです。